임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
빌라서울남부지방법원 경매16계 · 02-2192-0055
서울 금천구 가산동 벨리지움 빌라 경매 2025타경12641
전용 25.81㎡ (7.8평) · 대지권 16.456㎡ (5평) · 2021년 사용승인 · 제11층 제1101호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 임차권등기
2026.11.5 (목) 10:00 입찰
1억 8,816만 원64%
감정가 2억 9,400만 원 · 2회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,882만 원
- 시세 평균 대비
- -9,951만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1억 5,053만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-03 00:58
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -9,951만 원 저렴합니다.
이유 보기
같은 건물 같은 면적이 최근 24개월 동안 평균 2억 8,767만 원(3건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 8,816만 원은 그 65%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 8,816만 원에 낙찰된다고 보면1억 8,816만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,882만 원 → 잔금 날 1억 6,934만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.5입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,882만 원
- 잔금 날 · 12월 중순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 6,934만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
- 무료·심화 AI보고서 내용 모두 포함
- 경매전문가가 직접 작성
- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 신청 마감
신청 마감현장탐문 보고서
390,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 신청 마감
신청 마감먼저 무료로 보세요 · 무료 AI보고서 0원
무료 보고서 보기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,882만 원)의 0.5%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.27 기준| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제11층 제1101호도로명: 남부순환로 1268-5 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 9,400만 원 | |
| 전용면적 | 25.81㎡ (7.8평) | 1억 8,816만 원(64%) | |
| 16.456㎡ (5평) | 1,882만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.10.17 | 2억 8,400만 원 | |
| 2026.1.19 | 2025.10.17 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 5,053만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.27 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 9,400만 | 유찰 |
| 2026.10.6 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 3,520만 | 유찰 |
| 2026.11.5 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 8,816만 | 진행 예정 |
| 2026.11.12 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.5낙찰
- 11.12
- 11.19결정 확정항고 기간 7일
- 12월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.10.17 경매개시결정배당요구종기 2026.1.19임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 황전경주거 · 미상 | 2025.1.24 | – | 미상 | 미상 | 있을 수 있음 |
| 이채원주거 · 미상 | 2025.7.2 | – | 미상 | 미상 | 있을 수 있음 |
| 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대 확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 황전경 세대와 동거인으로 이채원이 등재되어 있으므로, 그들을 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. |
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.27)확인할 내용이 3건 있습니다
임차인 황전경대항력 있을 수 있음전입 2025.1.24 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 이채원대항력 있을 수 있음전입 2025.7.2 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2025.10.17 경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
임차인 명소연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 황○○, 이○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 주택임차권자 | 명○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 24개월 평균 2억 8,767만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- 최근 2년 평균 매매가
- 2억 8,767만 원 최근 2년 3건
- 감정가
- 2억 9,400만 원 시세의 102%
- 최저가
- 1억 8,816만 원 시세의 65%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.4.30 | 벨리지움 | 25.81㎡ | 9층 | 2억 8,900만 |
| 2025.3.23 | 벨리지움 | 25.81㎡ | 10층 | 2억 8,500만 |
| 2025.2.24 | 벨리지움 | 25.81㎡ | 8층 | 2억 8,900만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.2.3 | 27.38㎡ | 3,000만 | 65만 |
| 2025.12.6 | 27.38㎡ | 3,000만 | 105만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
금천구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 24건 | 2억 7,925만 | 2억 1,308만 | 76.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 2,579만 원입니다(감정가 2억 9,400만 원 × 76.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
가산동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.11 | 2025타경13551 | 리베라움 · 빌라 | 2억 9,400만 | 1억 8,134만 | 61.7% |
| 2026.11.11 | 2025타경13613 | 이호드림파크 · 빌라 | 3억 3,200만 | 1억 8,180만 | 54.8% |
| 2026.10.30 | 2025타경12146 | 세교예지안10차 · 빌라 | 2억 6,400만 | 1억 6,896만 | 64% |
| 2026.10.30 | 2025타경13703 | 이호드림파크 · 빌라 | 3억 5,300만 | 2억 2,110만 | 62.6% |
| 2026.10.30 | 2026타경3028 | 세교예지안7차 · 빌라 | 2억 3,100만 | 1억 6,055만 | 69.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 9,400만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 25.81㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,139만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 북측 인근에 위치하며, 인근은 상업용 및 업무용 건물과 다세대주택 등의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역 입니다. |
| 교통 | 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다. |
| 건물 | 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제11층 제1101호로서, - 사용승인일: 2021년 6월 9일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다. |
| 이용 상태 | 본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. |
| 설비 | 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니 다. |
| 토지 형태 | 본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 업무 시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대주택) 등의 건부지로 이용 중입니다. |
| 도로 | 본건 단지 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접합니다. |
| 용도지역 | 본건 소재 토지들은 2필지 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사 기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.)이며, 기호 (1) 토지(145-20번지)는 소로2류(폭 10m~10m)(접함)입니다. |
| 임대관계 | 임대관계는 미상입니다. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2021년에 사용승인된 건물입니다(지상 11층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 벨리지움
- 사용승인일
- 2021.6.9 (5년차)
- 주용도
- 업무시설
- 규모
- 지상 11층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 16세대 · 25호
- 주차
- 26대 (세대당 1.63대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 360.32% · 53.74%
- 대지 · 연면적
- 406.3㎡ · 1643.46㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 금천구 빌라 경매 물건인 2025타경12641은 가산동 벨리지움 제11층 제1101호로, 서울남부지방법원 경매16계에서 진행합니다. 전용면적은 25.81㎡(7.8평)이고 대지권은 16.456㎡입니다.
감정가 2억 9,400만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 8,816만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 5일(목) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,882만 원입니다.
말소기준권리는 2025.10.17 경매개시결정입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경12641 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 8,816만 원의 10%인 1,882만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 5일(목) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 12일(목)입니다.
- 벨리지움 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 7.8평 기준으로 최저가는 1평당 2,410만원, 감정가는 1평당 3,766만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 5,053만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
벨리지움 3건 더 진행 중
2억 9,500만1억 8,880만64%11.5입찰 지남
2억 9,900만1억 5,309만51%11.17입찰 3일 전
2억 1,000만1억 3,440만64%11.25입찰 11일 전
같은 동네 다른 경매 물건
금천구 경매 전체 보기
1억 4,100만1,893만13%11.17입찰 3일 전
1억 4,900만4,882만33%11.17입찰 3일 전
1억 1,200만8,960만80%11.17입찰 3일 전
1억 2,400만9,920만80%11.17입찰 3일 전
2억 900만1억 701만51%11.17입찰 3일 전
1억 4,400만1억 4,400만100%11.17입찰 3일 전
위치
남부순환로 1268-5