서울 금천구 가산동 벨리지움 근린시설 경매 2025타경826
전용 33.18㎡ (10평) · 대지권 21.154㎡ (6.4평) · 2021년 사용승인 · 제2층 제203호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
1억 3,440만 원64%
감정가 2억 1,000만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,344만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1억 752만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 07:41
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "을구 6번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 500만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 500만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 3,440만 원에 낙찰된다고 보면3억 3,940만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,344만 원 → 잔금 날 1억 2,096만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 500만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.25입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,344만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 2,096만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 500만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 11일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.15까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.22까지
최저가 1억 3,440만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.24까지
1,344만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.25 (수) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.10 기준| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제2층 제203호도로명: 남부순환로 1268-5 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 2억 1,000만 원 | |
| 전용면적 | 33.18㎡ (10평) | 1억 3,440만 원(64%) | |
| 21.154㎡ (6.4평) | 1,344만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.1.5 | 2억 500만 원 | |
| 2026.4.13 | 2022.2.10 전세권 | ||
| 채권자 | 김○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 752만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.15 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 1,000만 | 유찰 |
| 2026.10.27 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 6,800만 | 유찰 |
| 2026.11.25 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 3,440만 | 진행 예정 |
| 2026.12.2 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.25낙찰
- 12.2
- 12.9결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.2.10 전세권배당요구종기 2026.4.13임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 500만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태영주거 · 전부 · 전세권 자 주택임 차권자 | 2022.2.9 | 2022.2.10 | 2억 500만 원 | 미상 | 2025.12.17 | 있을 수 있음 |
| 현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음 |
매각물건명세서(작성 2026.8.10) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.10)확인할 내용이 2건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
을구 6번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
김태영:전세권자로 전세권설정등기일은 2022.02.10.임. 경매신청권자이고, 배당요구일자는 경매신청일임.
집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 외부 육안관측 및 탐문결과 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 김○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 전세권자 | 김○○ |
| 압류권자 | 금○○ |
| 교부권자 | 국○○, 금○○, 서○○, 이○○ |
| 배당요구권자 | 박○○, 김○○ |
| 주택임차권자 | 김○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
매각사례
금천구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8건 | 5억 8,525만 | 2억 9,158만 | 44.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 9,261만 원입니다(감정가 2억 1,000만 원 × 44.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
가산동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경414 | 지밸리더리브스마트타워 · 근린시설 | 2억 3,500만 | 8,120만 | 34.6% |
| 2026.11.10 | 2025타경414 | 지밸리더리브스마트타워 · 근린시설 | 2억 3,500만 | 8,120만 | 34.6% |
| 2026.11.10 | 2025타경414 | 지밸리더리브스마트타워 · 근린시설 | 2억 4,400만 | 8,120만 | 33.3% |
| 2026.11.10 | 2025타경414 | 지밸리더리브스마트타워 · 근린시설 | 2억 4,400만 | 8,120만 | 33.3% |
| 2026.11.6 | 2025타경11734 | 스타밸리 · 상가 | 10억 8,500만 | 5억 8,590만 | 54% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 1,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 33.18㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 633만 원 |
| 위치·환경 | 대상물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "가산동 주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 각급 학교, 산업단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통임. |
| 교통 | 대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가산디지털 단지역(지하철 1호선, 7호선)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층 지상11층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중이나 외부 육안관측 및 탐문 결과 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨. (후첨"내부구조도"등 참조) |
| 설비 | 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스 난방설비, 주차설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 제2종근린생활시설(사 무소), 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 대상토지 북서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각 각 접함. |
| 용도지역 | 가산동 142-20 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입 표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도 방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 가산동 142-56 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기 간: 2025.10.20.~2026.12.31.) |
| 기타 | 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중이나 외부 육안관측 및 탐문 결과 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨. |
| 임대관계 | - 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문, 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨. 이에 따라 건축물현황도, 육안에 의한 관찰내역 등을 종합하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2021년에 사용승인된 건물입니다(지상 11층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 벨리지움
- 사용승인일
- 2021.6.9 (5년차)
- 주용도
- 업무시설
- 규모
- 지상 11층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 16세대 · 25호
- 주차
- 26대 (세대당 1.63대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 360.32% · 53.74%
- 대지 · 연면적
- 406.3㎡ · 1643.46㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 금천구 근린시설 경매 물건인 2025타경826은 가산동 벨리지움 제2층 제203호로, 서울남부지방법원 경매6계에서 진행합니다. 전용면적은 33.18㎡(10평)이고 대지권은 21.154㎡입니다.
감정가 2억 1,000만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 3,440만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 25일(수) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,344만 원입니다.
말소기준권리는 2022.2.10 전세권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 500만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "을구 6번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
- 2025타경826 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 3,440만 원의 10%인 1,344만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 25일(수) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 12월 2일(수)입니다.
- 벨리지움 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 10평 기준으로 최저가는 1평당 1,339만원, 감정가는 1평당 2,092만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 752만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
남부순환로 1268-5