대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
업무시설서울남부지방법원 경매13계 · 02-2192-1273, 0087
서울 금천구 가산동 벨리지움 업무시설 경매 2025타경14022
전용 34.88㎡ (10.6평) · 대지권 22.238㎡ (6.7평) · 2021년 사용승인 · 제6층 제603호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
2026.11.17 (화) 10:00 입찰D-3
1억 5,309만 원51%
감정가 2억 9,900만 원 · 3회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,531만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1억 2,247만 원
- 입찰 장소
- 서울남부지법 제112호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 08:11
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 3명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 5억 9,800만 원입니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 3명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 5억 9,800만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 5,309만 원에 낙찰된다고 보면7억 5,109만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,531만 원 → 잔금 날 1억 3,778만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 5억 9,800만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.17입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,531만 원
- 잔금 날 · 12월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 3,778만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.5억 9,800만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 3일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.14까지
최저가 1억 5,309만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.16까지
1,531만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.17 (화) 10:00
서울남부지방법원 제112호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.7.2 기준| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제6층 제603호도로명: 남부순환로 1268-5 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 업무시설 | 2억 9,900만 원 | |
| 전용면적 | 34.88㎡ (10.6평) | 1억 5,309만 원(51%) | |
| 22.238㎡ (6.7평) | 1,531만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.12.23 | 2억 9,900만 원 | |
| 2026.3.24 | 2025.12.23 강제경매개시결정 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 김○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 51%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 2,247만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울남부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.7 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 9,900만 | 유찰 |
| 2026.9.8 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 2억 3,920만 | 유찰 |
| 2026.10.16 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 9,136만 | 유찰 |
| 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 제112호 법정 | 1억 5,309만 | 진행 예정 |
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | 제112호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.17낙찰
- 11.24
- 12.1결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 3명 중 3명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.12.23 강제경매개시결정배당요구종기 2026.3.24임차인 3명, 대항력 있을 수 있는 임차인 3명, 그 보증금(확인된 것) 5억 9,800만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤주거 · 전부 · 주택임 차권자 | 2022.8.25 | 2022.8.9 | 2억 9,900만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 조환희주거 · 미상 | 2024.9.23 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 주택도시보증공사주거 · 전부 · 주택임 차권자 | 2022.8.25 | 2022.8.9 | 2억 9,900만 원 | 미상 | 2026.1.21 | 있을 수 있음 |
| 현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 조환희 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함. |
매각물건명세서(작성 2026.7.2) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.7.2)확인할 내용이 5건 있습니다
임차인 김태윤대항력 있을 수 있음보증금 2억 9,900만 원. 전입 2022.8.25 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 조환희대항력 있을 수 있음전입 2024.9.23 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 주택도시보증공사대항력 있을 수 있음보증금 2억 9,900만 원. 전입 2022.8.25 · 배당요구 2026.1.21. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2025.12.23 강제경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
김태윤 : 주택임차권 등기일은 2024. 6. 24.임.주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 김태윤의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함.
명세서 비고
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 김○○ |
| 임차인 | 조○○ |
| 배당요구권자 | 국○○ |
| 주택임차권자 | 김○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
금천구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9건 | 6억 5,244만 | 3억 2,401만 | 44.6% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 3,335만 원입니다(감정가 2억 9,900만 원 × 44.6%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
가산동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 2025타경743 | 호서대벤처타워 · 근린시설 | 11억 9,000만 | 5억 8,350만 | 49% |
| 2026.11.10 | 2025타경414 | 지밸리더리브스마트타워 · 근린시설 | 2억 3,500만 | 8,120만 | 34.6% |
| 2026.11.10 | 2025타경414 | 지밸리더리브스마트타워 · 근린시설 | 2억 3,500만 | 8,120만 | 34.6% |
| 2026.11.10 | 2025타경414 | 지밸리더리브스마트타워 · 근린시설 | 2억 4,400만 | 8,120만 | 33.3% |
| 2026.11.10 | 2025타경414 | 지밸리더리브스마트타워 · 근린시설 | 2억 4,400만 | 8,120만 | 33.3% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 9,900만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 34.88㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 857만 원 |
| 위치·환경 | 대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산동우체국" 서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주상지대로서 제반 여건은 보통시됨. |
| 교통 | 대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 7호선 "마들역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임. |
| 용도지역 | "가산동 142-20 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 가산동 142-56 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)" |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 내 제6층 제603호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임. |
| 이용 상태 | 오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 등)로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2021년에 사용승인된 건물입니다(지상 11층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 벨리지움
- 사용승인일
- 2021.6.9 (5년차)
- 주용도
- 업무시설
- 규모
- 지상 11층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 16세대 · 25호
- 주차
- 26대 (세대당 1.63대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 360.32% · 53.74%
- 대지 · 연면적
- 406.3㎡ · 1643.46㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 금천구 업무시설 경매 물건인 2025타경14022은 가산동 벨리지움 제6층 제603호로, 서울남부지방법원 경매13계에서 진행합니다. 전용면적은 34.88㎡(10.6평)이고 대지권은 22.238㎡입니다.
감정가 2억 9,900만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 1억 5,309만 원(감정가의 51%)입니다. 입찰은 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 제112호 법정이고, 입찰보증금은 1,531만 원입니다.
말소기준권리는 2025.12.23 강제경매개시결정입니다. 임차인 3명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 5억 9,800만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 13장
자주 묻는 질문
- 2025타경14022 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 5,309만 원의 10%인 1,531만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울남부지방법원 제112호 법정입니다. 매각결정은 11월 24일(화)입니다.
- 벨리지움 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 10.6평 기준으로 최저가는 1평당 1,451만원, 감정가는 1평당 2,834만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 2,247만 원(감정가의 41%)가 됩니다.
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2억 900만1억 701만51%11.17입찰 3일 전
1억 4,400만1억 4,400만100%11.17입찰 3일 전
위치
남부순환로 1268-5