대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
빌라서울중앙지방법원 경매8계 · 530-1818
서울 동작구 신대방동 디앤씨타워 빌라 경매 2025타경102301
전용 15.58㎡ (4.7평) · 대지권 9.92㎡ (3평) · 2020년 사용승인 · 9층904호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
2026.11.18 (수) 10:00 입찰D-4
1억 2,595만 원51%
감정가 2억 4,600만 원 · 9회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,260만 원
- 시세 평균 대비
- -9,163만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 1억 76만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 제4별관 제211호법정(2층)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-07 07:01
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 8,000만 원입니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -9,163만 원 저렴합니다.
이유 보기
신대방동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 2억 1,758만 원(50건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 2,595만 원은 그 58%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 8,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 2,595만 원에 낙찰된다고 보면4억 595만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,260만 원 → 잔금 날 1억 1,336만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2억 8,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.18입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,260만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 1,336만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 8,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 4일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.15까지
최저가 1억 2,595만 원과 시세 평균 2억 1,758만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.17까지
1,260만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.18 (수) 10:00
서울중앙지방법원 제4별관 제211호법정(2층). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
- 무료·심화 AI보고서 내용 모두 포함
- 경매전문가가 직접 작성
- 등기부등본 확인 · PDF
- 경매전문가 의견
- 전화상담 30분
입금 뒤 1영업일 · 11.16까지 신청 (D-2)
전문가 보고서 신청하기현장탐문 보고서
390,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
- 전문가 보고서 내용 모두 포함 (전화상담 30분 포함)
- 현장 방문 (동행 가능)
- 점유자 확인 · 사진 · 영상
- 명도 난이도 · 입찰 여부 판단
입찰 3일 전까지 보고서 · 신청 마감
신청 마감먼저 무료로 보세요 · 무료 AI보고서 0원
무료 보고서 보기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
보고서 4종 한눈에 비교
| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 등기부등본 확인 | – | ✓ | ✓ | ✓ |
| 경매전문가 의견 | – | – | ✓ | ✓ |
| 전화상담 30분 | – | – | ✓ | ✓ |
| 현장 방문 (동행 가능) | – | – | – | ✓ |
| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,260만 원)의 0.8%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.3 기준| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 9층904호도로명: 보라매로 86-1 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 4,600만 원 | |
| 전용면적 | 15.58㎡ (4.7평) | 1억 2,595만 원(51%) | |
| 9.92㎡ (3평) | 1,260만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.3.7 | 3억 1,429만 원 | |
| 2025.5.22 | 2024.12.27 압류 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 이○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 9번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 51%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 76만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.11.19 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 2억 4,600만 | 유찰 |
| 2026.1.7 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 1억 9,680만 | 유찰 |
| 2026.2.11 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 1억 5,744만 | 유찰 |
| 2026.3.18 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 1억 2,595만 | 유찰 |
| 2026.4.22 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 1억 76만 | 유찰 |
| 2026.5.27 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 8,061만 | 유찰 |
| 2026.8.5 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 2억 4,600만 | 유찰 |
| 2026.9.9 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 1억 9,680만 | 유찰 |
| 2026.10.14 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 1억 5,744만 | 유찰 |
| 2026.11.18 10:00 | 매각기일 | 제4별관 제211호법정(2층) | 1억 2,595만 | 진행 예정 |
| 2026.11.25 14:00 | 매각결정기일 | 제4별관 7호법정(3층) | – |
이번에 낙찰되면
- 11.18낙찰
- 11.25
- 12.2결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2024.12.27 압류배당요구종기 2025.5.22임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2억 8,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사한현철주거 · 전부 · 임차인 임차권 자 | 2020.12.14 | 2020.12.4 | 2억 8,000만 원 | 미상 | 2025.3.11 | 있을 수 있음 |
| 1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서, 외국인체류확인서)에 등재된 세대주는 없음. 2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 점유자 미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.3) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.3)확인할 내용이 3건 있습니다
임차인 주택도시보증공사한현철대항력 있을 수 있음보증금 2억 8,000만 원. 전입 2020.12.14 · 배당요구 2025.3.11. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2024.12.27 압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
한현철:주택도시보증공사가 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 의하여 우선변제권 승계
명세서 비고
채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 이○○ |
| 임차인 | 주○○ |
| 압류권자 | 동○○ |
| 교부권자 | 남○○, 동○○, 서○○, 국○○ |
| 임차권자 | 한○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면신대방동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 2억 1,758만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
시세 비교
신대방동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2014년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 2,100만 원 최근 1년 50건 · ㎡당 1,418만 원
- 감정가
- 2억 4,600만 원 시세의 111%
- 최저가
- 1억 2,595만 원 시세의 57%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.26 | 스마티움(721) | 13.31㎡ | 3층 | 1억 800만 |
| 2026.10.8 | 신대방빌 | 16㎡ | 2층 | 3억 5,000만 |
| 2026.9.30 | 렉스빌 | 15.39㎡ | 2층 | 1억 2,000만 |
| 2026.9.29 | 제이에스빌 | 15.18㎡ | 2층 | 5억 9,400만 |
| 2026.9.23 | 신대방빌 | 17.1㎡ | 3층 | 2억 8,000만 |
| 2026.9.12 | 렉스빌 | 18.58㎡ | 1층 | 1억 3,000만 |
| 2026.9.11 | 렉스빌 | 15.39㎡ | 2층 | 1억 2,000만 |
| 2026.9.9 | 렉스빌 | 15.39㎡ | 1층 | 1억 2,000만 |
| 2026.9.8 | 렉스빌 | 15.92㎡ | 3층 | 1억 6,000만 |
| 2026.7.7 | 신대방빌 | 13.94㎡ | 2층 | 2억 5,350만 |
| 2026.6.29 | 제이에스빌 | 17.64㎡ | 5층 | 6억 2,000만 |
| 2026.6.24 | 뉴스토리하우스 | 16.29㎡ | 3층 | 2억 9,500만 |
| 2026.6.23 | 스마티움(721) | 14.56㎡ | 3층 | 1억 2,000만 |
| 2026.5.27 | 뉴스토리하우스 | 16.29㎡ | 2층 | 2억 9,500만 |
| 2026.5.18 | 렉스빌 | 15.39㎡ | 2층 | 1억 2,000만 |
최근 전월세 (같은 건물)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.5.11 | 27.41㎡ | 3억 1,500만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
동작구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12건 | 3억 7,554만 | 3억 7,167만 | 99.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 2억 4,379만 원입니다(감정가 2억 4,600만 원 × 99.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
신대방동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 2026타경100212 | 신대방동 · 빌라 | 2억 5,100만 | 1억 9,305만 | 76.9% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 4,600만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 15.58㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,579만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ""지하철7호선 신대방삼거리역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨. |
| 교통 | 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 신대방삼거리역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층,지상9층 건 내 제9층 제904호로서, (사용승인일: 2020년 11월 25일) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임. |
| 이용 상태 | 다세대주택으로 이용중임.(후첨, 내부구조도참고) |
| 설비 | 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음. |
| 토지 형태 | 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 토지 서측으로 노폭 약25미터 내외의 도로와 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의). |
| 기타 | - |
| 임대관계 | 본건 등기사항전부증명서 기준 주택임차권 등기사항 있음. -임차보증금:금280,000,000원/임대차계약일자:2020.12.4/확정일자:2020.12.4 |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2020년에 사용승인된 건물입니다(지상 9층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 디앤씨타워
- 사용승인일
- 2020.11.25 (6년차)
- 주용도
- 업무시설 · 업무시설(오피스텔)및공동주택(다세대주택)
- 규모
- 지상 9층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 16세대 · 16호
- 주차
- 19대 (세대당 1.19대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 249.82% · 46.49%
- 대지 · 연면적
- 424㎡ · 1152.27㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 동작구 빌라 경매 물건인 2025타경102301은 신대방동 디앤씨타워 9층904호로, 서울중앙지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 15.58㎡(4.7평)이고 대지권은 9.92㎡입니다.
감정가 2억 4,600만 원에서 9번 유찰되어 이번 최저가는 1억 2,595만 원(감정가의 51%)입니다. 입찰은 2026년 11월 18일(수) 오전 10시 제4별관 제211호법정(2층)이고, 입찰보증금은 1,260만 원입니다.
말소기준권리는 2024.12.27 압류입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2억 8,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2025타경102301 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 2,595만 원의 10%인 1,260만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 18일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 제211호법정(2층)입니다. 매각결정은 11월 25일(수)입니다.
- 디앤씨타워 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 4.7평 기준으로 최저가는 1평당 2,672만원, 감정가는 1평당 5,220만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 76만 원(감정가의 41%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
디앤씨타워 1건 더 진행 중
2억 6,400만2억 1,120만80%11.10입찰 지남
같은 동네 다른 경매 물건
동작구 경매 전체 보기
7,400만2,425만33%11.17입찰 3일 전
1억 3,300만1억 640만80%11.17입찰 3일 전
17억 6,703만14억 1,362만80%11.17입찰 3일 전
5,000만5,000만100%11.19입찰 5일 전
6억 1,000만4억 8,800만80%11.19입찰 5일 전
17억 5,000만5억 7,344만33%11.26입찰 12일 전