서울 동작구 신대방동 동작상떼빌 오피스텔 경매 2025타경2102 [2]
전용 90.63㎡ (27.4평) · 대지권 21.816㎡ (6.6평) · 2006년 사용승인 · 106동 8층805호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
4억 8,800만 원80%
감정가 6억 1,000만 원 · 1회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 4,880만 원
- 시세 평균 대비
- -6,450만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 3억 9,040만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 경매법정(제4별관211호)
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-07 06:49
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위9번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 3명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 8억 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -6,450만 원 저렴합니다.
이유 보기
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 5억 5,250만 원(2건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 4억 8,800만 원은 그 88%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 3명 있습니다.
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배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 8억 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 4억 8,800만 원에 낙찰된다고 보면12억 8,800만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 4,880만 원 → 잔금 날 4억 3,920만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 8억 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.19입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.4,880만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.4억 3,920만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.8억 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 5일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.16까지
최저가 4억 8,800만 원과 시세 평균 5억 5,250만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.18까지
4,880만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.19 (목) 10:00
서울중앙지방법원 경매법정(제4별관211호). 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
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입금 뒤 1영업일 · 11.17까지 신청 (D-3)
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신청 마감이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(4,880만 원)의 0.2%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.26 기준| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 719 동작상떼빌 106동 8층805호도로명: 신대방1가길 38 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 6억 1,000만 원 | |
| 전용면적 | 90.63㎡ (27.4평) | 4억 8,800만 원(80%) | |
| 21.816㎡ (6.6평) | 4,880만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.7.7 | 9,327만 원 | |
| 2025.9.22 | 2022.9.8 근저당권 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 진○○ |
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 3억 9,040만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울중앙지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.15 10:00 | 매각기일 | 경매법정(제4별관211호) | 6억 1,000만 | 유찰 |
| 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 경매법정(제4별관211호) | 4억 8,800만 | 진행 예정 |
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | 배당법정(제4별관 3층 7호) | – |
이번에 낙찰되면
- 11.19낙찰
- 11.26
- 12.3결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 4명 중 3명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.9.8 근저당권배당요구종기 2025.9.22임차인 4명, 대항력 있을 수 있는 임차인 3명, 그 보증금(확인된 것) 8억 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오민진주거 · 805호 · 임차권 자 | 2020.10.30 | 2020.9.22 | 4억 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 주식회주거 | 2020.10.30 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 사우리은행(오민주거 · 805호 | 2020.10.30 | 2020.9.22 | 4억 원 | 미상 | 2025.8.22 | 있을 수 있음 |
| 진) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 1) 이 건 부동산의 전입세대열람 내역(전입세대확인서)에는 채무자(소유자)가 등재되어 있음. 2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어서 연락처가 기재된 안내문을 출입문에 부착해두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없으므로 전입세대열람 내역에 등재된 채무자(소유자) 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함. |
매각물건명세서(작성 2026.10.26) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.26)확인할 내용이 4건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위9번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
주식회사 우리은행(오민진):2025. 8. 22.자 주식회사 우리은행에서 임차인 오민진의 임차보증금 우선변제권 승계인으로 권리신고 및 배당요구 신청(주택임대차보호법 제3조의2 제7항)
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○, 오○○ |
| 채무자겸소유자 | 진○○ |
| 임차인 | 오○○, 주○○ |
| 근저당권자 | 대○○, 주○○ |
| 가압류권자 | 주○○, 최○○ |
| 공유자 | 이○○ |
| 교부권자 | 대○○, 동○○, 부○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 주○○, 오○○ |
| 임차권자 | 오○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 5억 5,250만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2006년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 5억 5,250만 원 최근 1년 2건
- 감정가
- 6억 1,000만 원 시세의 110%
- 최저가
- 4억 8,800만 원 시세의 88%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.6.13 | 동작상떼빌 | 90.63㎡ | 16층 | 5억 6,000만 |
| 2026.3.20 | 동작상떼빌 | 90.63㎡ | 25층 | 5억 4,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.12 | 90.63㎡ | 3,000만 | 169만 |
| 2026.7.25 | 90.63㎡ | 4억 6,500만 | 전세 |
| 2026.6.26 | 90.63㎡ | 2억 5,000만 | 67만 |
| 2026.6.10 | 90.63㎡ | 4억 3,000만 | 전세 |
| 2026.6.2 | 90.63㎡ | 5,000만 | 150만 |
| 2026.5.15 | 90.63㎡ | 4억 1,000만 | 전세 |
| 2026.4.10 | 90.63㎡ | 4억 3,000만 | 전세 |
| 2026.1.24 | 90.63㎡ | 3억 8,500만 | 7만 |
| 2025.12.10 | 90.63㎡ | 3억 9,000만 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
동작구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 1억 8,500만 | 1억 2,238만 | 65.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 4억 138만 원입니다(감정가 6억 1,000만 원 × 65.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 6억 1,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 90.63㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 673만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ""신대방1동 주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 일반 주택지대, 근린생활시설, 학교, 공원, 병원 등이 혼재하는 지 역으로서 제반 주위환경은 보통임. |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ""신대방1동 주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트단지, 일반 주택지대, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정 은 무난시됨. |
| 교통 | 본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제 반 교통상황은 대체로 양호함. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상25층 건물내 제8층 제805호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임. |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상20층 건물 내 제19층 제1902호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임. |
| 이용 상태 | 아파트로 이용중임. |
| 이용 상태 | 오피스텔로 이용중임. |
| 설비 | 급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음. |
| 설비 | 급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설, 소화설비 등이 되 어 있음. |
| 토지 형태 | 세정형 평지로서, 업무시설,판매시설,근린생활시설 건부지 등으로 이용중임. |
| 토지 형태 | 부정형 평지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임. |
| 도로 | 단지내 도로상태 무난하며, 단지 외곽 공도에 접함. |
| 도로 | 단지내 도로상태 무난하며, 단지 외곽 공도에 접함. |
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림지구, 문의:도시계획과), 도로 (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-1 3)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)임. |
| 용도지역 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2017-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구 역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 비오톱1등급(저촉),건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)임. |
| 임대관계 | 임대미상. |
| 임대관계 | 임대미상. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2006년에 사용승인된 건물입니다(지상 28층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 동작상떼빌
- 사용승인일
- 2006.8.25 (20년차)
- 주용도
- 공동주택
- 규모
- 지상 28층 · 지하 4층 · 6개 동
- 세대·호수
- 545세대 · 598호
- 주차
- 없음
- 승강기
- 20대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 201037.35㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 동작구 오피스텔 경매 물건인 2025타경2102은 신대방동 동작상떼빌 106동 8층805호로, 서울중앙지방법원 경매2계에서 진행합니다. 전용면적은 90.63㎡(27.4평)이고 대지권은 21.816㎡입니다.
감정가 6억 1,000만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 4억 8,800만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 11월 19일(목) 오전 10시 경매법정(제4별관211호)이고, 입찰보증금은 4,880만 원입니다.
말소기준권리는 2022.9.8 근저당권입니다. 임차인 4명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 8억원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위9번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
사진
현황조사·감정평가 사진 17장
자주 묻는 질문
- 2025타경2102 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 4억 8,800만 원의 10%인 4,880만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 19일(목) 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정(제4별관211호)입니다. 매각결정은 11월 26일(목)입니다.
- 동작상떼빌 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 27.4평 기준으로 최저가는 1평당 1,780만원, 감정가는 1평당 2,225만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 3억 9,040만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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2억 4,600만1억 2,595만51%11.18입찰 4일 전
5,000만5,000만100%11.19입찰 5일 전
17억 5,000만5억 7,344만33%11.26입찰 12일 전
위치
신대방1가길 38