대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
대지서울서부지방법원 경매6계 · 02-3271-1326
서울 서대문구 창천동 대지 경매 2025타경52095
토지 242㎡ (73.2평)
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
2026.12.8 (화) 10:00 입찰D-24
23억 1,701만 원51%
감정가 45억 2,540만 원 · 3회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 1
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2억 3,170만 원
- 이번에 안 팔리면
- 18억 5,360만 원
- 입찰 장소
- 서울서부지법 신관 209호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 11:39
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 1가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 1
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 생기는 지상권이 적혀 있습니다: "지상 건물로 인한 관습상 법정지상권 성립 여부 불분명함"
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 1,000만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 23억 1,701만 원에 낙찰된다고 보면23억 2,701만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2억 3,170만 원 → 잔금 날 20억 8,530만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2억 3,170만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.20억 8,530만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1,000만 원
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
땅 모양과 들어가는 길, 주변을 직접 봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 23억 1,701만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
2억 3,170만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
서울서부지방법원 신관 209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.4 기준| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 46-3 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 대지 | 45억 2,540만 원 | |
| 토지면적 | 242㎡ (73.2평) | 23억 1,701만 원(51%) | |
| 지목 | 대지 | 2억 3,170만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.10.24 | – | |
| 2026.1.7 | 2016.11.9 근저당권 | ||
| 채권자 | – | 채무자 / 소유자 | – / 이○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 51%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 18억 5,360만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.25 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 45억 2,540만 | 유찰 |
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 36억 2,032만 | 유찰 |
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 28억 9,626만 | 유찰 |
| 2026.12.8 10:00 | 매각기일 | 신관 209호 경매법정 | 23억 1,701만 | 진행 예정 |
| 2026.12.15 14:00 | 매각결정기일 | 신관 209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 2명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2016.11.9 근저당권배당요구종기 2026.1.7임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 2명, 그 보증금(확인된 것) 1,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재희주거및 · 1층,4층,5층 · 점포 점유자 | 2011.2.23 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 황순옥점포 · 2층 | 2015.6.26 | – | 1,000만 원 | 132만 원 | – | 있을 수 있음 |
| (1) 현장 건물 1층에서 만난 이 건 목적물의 지분소유자인 최재희의 설명에 의하면, 건물 지층은 임차인이 없으며, 1층은 우리이동갈비 음식점으로 이희옥과 본인이 운영하고 있으며, 2층은 beer Music 주점이 있고, 3층은 주택으로 토지지분소유자인 최용희가 거주하고 있고,4층,5층은 본인 가족이 거주하고 있다고 함. 경매진행과 관련하여 권리신고 등 취지가 기재된 안내문을 교부함. (2) 지층, 2층, 3층은 폐문부재로 점유자를 만날 수 없어 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함. 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 안내문을 각 출입문에 꽂아둠. (3) 전입세대확인서상에 세대주로 최용희,최재희가 나타나고, 상가건물임대차현황서에 사업자로 황순옥이 나타나므로 이들을 이 건 목적물의 점유자로 추정하고 주민등록표등본 및 상가건물임대차현황서를 각 첨부함. |
매각물건명세서(작성 2026.8.4) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.4)확인할 내용이 4건 있습니다
매각으로 생기는 지상권명세서 기재지상 건물로 인한 관습상 법정지상권 성립 여부 불분명함
임차인 최재희대항력 있을 수 있음전입 2011.2.23 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 황순옥대항력 있을 수 있음보증금 1,000만 원. 전입 2015.6.26 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
2016.11.9 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 생기는 지상권
지상 건물로 인한 관습상 법정지상권 성립 여부 불분명함
점유자 비고
최재희: 본 경매신청사건의 상대방 겸 소유자임 황순옥: 현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서에는 '황순욱'으로 기재되어 있음
명세서 비고
1. 지상건물로 인해 제약이 있을 경우 토지 단가(원/㎡): 13,090,000원 2. 민법 제622조 등에 의해 건물에 대항력이 있는지 여부 불분명 3. 이 사건 토지는 건물 부지로 이용되고 있으며 지상에는 지층 및 5층 건물로 주택 및 근린생활시설이 있음 4. 지층은 방탈출카페가 있으나 출입구는 잠겨있고 리모델링중이라는 안내문이 있음 5. 1층은 '우리이동갈비'라는 음식점으로 본 건 지상 건물 1층과 창천동 46-2 지상 건물 1층을 연결하여 전체를 하나로 사용하고 있음 6. 본 건 토지와 인접한 '창천동 46-2' 토지가 경계 구분 없이 사용되고 있어 위치 및 경계 등은 측량 등을 통하여 구체적으로 특정이 필요해보임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 신청인 | 최○○ |
| 상대방겸소유자 | 이○○, 최○○ |
| 신청인겸소유자 | 최○○ |
| 임차인 | 황○○ |
| 근저당권자 | 주○○ |
| 점유자 | 최○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 토지 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7건 | 13억 9,287만 | 6억 2,340만 | 55.1% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 24억 9,350만 원입니다(감정가 45억 2,540만 원 × 55.1%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 45억 2,540만 원| 면적 | 토지(대) 242㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 토지 1㎡당 1,870만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 "서울창서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 주상용 건물들이 밀집되어있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임. |
| 교통 | 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 신촌역(지하철2호선 및 경의 중앙선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임. |
| 기타 | 인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. |
| 기타 | 본건은 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해있음. |
| 용도지역 | 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 지구단위계획구역(신촌지구일대(문의 :도시관리과)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도 : 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). |
| 기타 | 본건 토지 지상에는 등기가 경료된 제시외건물이 소재하나, 지상의 건물은 토지 공유자 전원의 소유가 아닌 일부 공유자의 소유 건물로서, 공유물 분할 대상이 아닌 것으로 판단 되어 귀 원과 협의하에 지상에 건물은 본 평가에서 제외하였으니, 경매 참여시 참고 및 별도 확인이 요구됨. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | - 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 서대문구 대지 경매 물건인 2025타경52095은 창천동 46-3로, 서울서부지방법원 경매6계에서 진행합니다. 땅만 파는 물건으로, 면적은 242㎡(73.2평)입니다.
감정가 45억 2,540만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 23억 1,701만 원(감정가의 51%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 신관 209호 경매법정이고, 입찰보증금은 2억 3,170만 원입니다.
말소기준권리는 2016.11.9 근저당권입니다. 임차인 2명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 1,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
- 2025타경52095 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 23억 1,701만 원의 10%인 2억 3,170만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 209호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
- 창천동 46-3 평당 가격은 얼마인가요?
- 토지면적 73.2평 기준으로 최저가는 1평당 3,165만원, 감정가는 1평당 6,182만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 18억 5,360만 원(감정가의 41%)가 됩니다.
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1억 5,500만7,936만51%11.17입찰 3일 전
위치
서울특별시 서대문구 창천동 46-3