유치권
유치권 신고가 있습니다.
어떻게 대응하나요?
유치권이 성립하면 낙찰자가 공사대금 등을 떠안을 수 있습니다. 점유 여부와 신고 내용을 꼭 확인하세요.
아파트서울중앙지방법원 경매10계 · 530-2714
서울 서초구 서초동 서초네스피아에이 아파트 경매 2026타경100088
전용 104.75㎡ (31.7평) · 대지권 40.25㎡ (12.2평) · 2005년 사용승인 · 6층601호
- 임차인 대항력 확인 필요
- 유치권
2026.12.9 (수) 10:00 입찰D-24
8억 원64%
감정가 12억 5,000만 원 · 2회 유찰
문제없음 2확인 필요 1위험 1
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 8,000만 원
- 시세 평균 대비
- -18억 5,867만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 6억 4,000만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 제4별관 211호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 07:29
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 1가지 있습니다.문제없음 2확인 필요 1위험 1
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.이유
시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -18억 5,867만 원 저렴합니다.이유
서초동 비슷한 면적이 최근 1년 동안 평균 26억 5,867만 원(195건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 8억 원은 그 30%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?세입자 1명이 있습니다.이유
1명의 대항력은 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 8억 원에 낙찰된다고 보면8억 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 8,000만 원 → 잔금 날 7억 2,000만 원
- 입찰 날 · 12.9입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.8,000만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.7억 2,000만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.5억 6,000만 ~ 6억 4,000만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 대출 상담 받기11.29까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.6까지
최저가 8억 원과 시세 평균 26억 5,867만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.8까지
8,000만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.9 (수) 10:00
서울중앙지방법원 제4별관 211호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
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입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
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무료 보고서 보기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(8,000만 원)의 0.1%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.30 기준| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1466-2 서초네스피아에이 6층601호도로명: 명달로4길 68 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 12억 5,000만 원전용 평당 3,945만 원 | |
| 전용면적 | 104.75㎡ (31.7평) | 8억 원(64%)전용 평당 2,525만 원 | |
| 40.25㎡ (12.2평) | 8,000만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.1.19(300일 지남) | 8억 4,417만 원 | |
| 2026.4.3(226일 지남) | 2025.3.19 근저당권 | ||
| 채권자 | 제○○ | 채무자·소유자 | 정○○ |
이 물건의 주의사항
기일내역
서울중앙지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.30 10:00 | 12억 5,000만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.4 10:00 | 10억 원(80%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.9 10:00 | 8억 원(64%) | 이번 입찰D-24 |
| 4차 | 2027.1.20 | 6억 4,000만 원(51%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제4별관 211호 법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 6억 4,000만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.3.19 근저당권배당요구종기 2026.4.3임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세울건대부주식회사전세권 · 건물의점유 2025.03.19.~ | – | – | 500만 원 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 1) 이 사건 부동산의 전입세대확인서에는 채무자(소유자) 1명이 등재되어 있음. 2) 현장에 임하여 점유자 등을 만날 수 없어 전입세대확인서에 등재된 채무자(소유자)의 점유로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함. (안내문 세대 현관문 부착) |
매각물건명세서(작성 2026.10.30) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 1명은 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.30)확인할 내용이 1건 있습니다
유치권주의유치권 신고가 있습니다.
2025.3.19 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
주식회사 오런지블럭이 2026.10.29. 유치권신고(280,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
채권자제○○|근저당권부질권자웰○○|채무자겸소유자정○○|가압류권자농○○|전세권자세○○|압류권자서○○, 경○○|교부권자동○○, 서○○|배당요구권자임○○
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
서초동 비슷한 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2006년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 29억 5,800만 원 최근 1년 195건 · ㎡당 2,823만 원
- 감정가
- 12억 5,000만 원 시세의 42%
- 최저가
- 8억 원 시세의 27%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.5 | 동일하이빌 | 100.45㎡ (30.4평) | 10층 | 18억 5,000만 |
| 2026.10.31 | 서초그랑자이 | 90.72㎡ (27.4평) | 18층 | 43억 8,000만 |
| 2026.10.30 | 현대아파트 | 84.8㎡ (25.7평) | 14층 | 24억 5,000만 |
| 2026.10.26 | 삼환바우스 | 84.74㎡ (25.6평) | 14층 | 13억 9,000만 |
| 2026.10.26 | 래미안 리더스원 | 114.7㎡ (34.7평) | 9층 | 44억 5,000만 |
| 2026.10.24 | 래미안서초스위트 | 95.76㎡ (29평) | 15층 | 31억 6,000만 |
| 2026.10.22 | 신원아침도시(1420) | 84.34㎡ (25.5평) | 15층 | 20억 1,000만 |
| 2026.10.22 | 서초그랑자이 | 100.31㎡ (30.3평) | 25층 | 40억 7,000만 |
| 2026.10.18 | 오로라빌 | 87.25㎡ (26.4평) | 6층 | 13억 5,000만 |
| 2026.10.15 | 서초한빛삼성 | 99.06㎡ (30평) | 12층 | 24억 5,000만 |
| 2026.10.8 | 롯데캐슬클래식 | 84.98㎡ (25.7평) | 19층 | 30억 7,000만 |
| 2026.10.1 | 서초한신 | 84.99㎡ (25.7평) | 1층 | 20억 |
| 2026.9.22 | 서초극동스타클래스 | 124.09㎡ (37.5평) | 2층 | 24억 3,000만 |
| 2026.9.18 | 서초푸르지오써밋 | 84.95㎡ (25.7평) | 13층 | 37억 |
| 2026.9.18 | 현대아파트 | 84.34㎡ (25.5평) | 3층 | 24억 9,900만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.13 | 84.97㎡ (25.7평) | 1억 | 420만 |
| 2026.11.13 | 84.94㎡ (25.7평) | 17억 | 전세 |
| 2026.11.12 | 84.99㎡ (25.7평) | 10억 4,000만 | 전세 |
| 2026.11.12 | 94.69㎡ (28.6평) | 3억 | 280만 |
| 2026.11.11 | 84.96㎡ (25.7평) | 3억 1,500만 | 462만 |
| 2026.11.11 | 84.98㎡ (25.7평) | 1억 | 380만 |
| 2026.11.10 | 84.17㎡ (25.5평) | 7억 | 390만 |
| 2026.11.10 | 84.87㎡ (25.7평) | 10억 5,000만 | 전세 |
| 2026.11.10 | 95.76㎡ (29평) | 15억 | 전세 |
| 2026.11.9 | 84.8㎡ (25.7평) | 15억 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면서초동 비슷한 면적이 최근 1년 평균 26억 5,867만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 낮습니다.
매각사례
서울 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 60건 | 8억 4,297만 | 7억 8,880만 | 89.2% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 11억 1,500만 원입니다(감정가 12억 5,000만 원 × 89.2%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 546.5㎡ (165.3평) 중40.25㎡ (12.2평)
건물6층 건물 · 6층601호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2005년104.75㎡ (31.7평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 3,945만 원)가격시점 2026년12억 5,000만 원
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울신중초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 , 문화시설 및 집회시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 양호합니다.
- 교통
- 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물
- 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2005.09.13) 외벽: 석재 및 치장벽돌 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타틸붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.
- 이용 상태
- 본건은 아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중에 있습니다.
- 설비
- 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 형태
- 인접대지와 등고평탄한 정방형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중에 있습니다.
- 도로
- 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역
- 도시지역
- 제2종일반주거지역(7층이하)
- 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 문화지구<지역문화진흥법>
- 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
- 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)
- 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.).
- 기타
- 없습니다.
- 임대관계
- 임대관계는 미상입니다.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 서초네스피아 A
- 사용승인일
- 2005.9.13 (21년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(아파트)
- 규모
- 지상 6층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 12세대
- 주차
- 18대 (세대당 1.50대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 278.64% · 51.65%
- 대지 · 연면적
- 546.5㎡ (165.3평) · 1,920.98㎡ (581.1평)
쉽게 말하면2005년에 사용승인된 건물입니다(지상 6층).
이 물건 한눈에 보기
서울 서초구 아파트 경매 물건인 2026타경100088은 서초동 서초네스피아에이 6층601호로, 서울중앙지방법원 경매10계에서 진행합니다. 전용면적은 104.75㎡(31.7평)이고 대지권은 40.25㎡(12.2평)입니다.
감정가 12억 5,000만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 8억 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 제4별관 211호 법정이고, 입찰보증금은 8,000만 원입니다.
말소기준권리는 2025.3.19 근저당권입니다. 임차인 1명의 대항력은 매각물건명세서로 확인이 필요합니다. 매각물건명세서에는 유치권 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 12장
자주 묻는 질문
2026타경100088 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 8억 원의 10%인 8,000만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 211호 법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
서초네스피아에이 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 31.7평 기준으로 최저가는 1평당 2,525만원, 감정가는 1평당 3,945만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 1명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다. 다만 유치권 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 6억 4,000만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
명달로4길 68