대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
오피스텔서울북부지방법원 경매1계 · 910-3671
서울 성북구 하월곡동 갤럭시하월곡 오피스텔 경매 2026타경10061
전용 14.35㎡ (4.3평) · 대지권 5.23㎡ (1.6평) · 2020년 사용승인 · 에이동 5층502호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
2026.11.24 (화) 10:00 입찰D-10
1억 1,008만 원64%
감정가 1억 7,200만 원 · 2회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,101만 원
- 이번에 안 팔리면
- 8,806만 원
- 입찰 장소
- 서울북부지법 제101호 입찰법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-07 15:41
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 4,900만 원입니다.
임차권등기가 되어 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 4,900만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 1,008만 원에 낙찰된다고 보면2억 5,908만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,101만 원 → 잔금 날 9,907만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 4,900만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.24입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,101만 원
- 잔금 날 · 1월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.9,907만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 4,900만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 10일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.14까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.21까지
최저가 1억 1,008만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.23까지
1,101만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.24 (화) 10:00
서울북부지방법원 제101호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
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입금 뒤 1영업일 · 11.22까지 신청 (D-8)
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Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,101만 원)의 0.9%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.21 기준| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 5층502호도로명: 종암로32길 12(하월곡동) | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 오피스텔 | 1억 7,200만 원 | |
| 전용면적 | 14.35㎡ (4.3평) | 1억 1,008만 원(64%) | |
| 5.23㎡ (1.6평) | 1,101만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.1.12 | 1억 4,900만 원 | |
| 2026.3.26 | 2022.3.18 압류 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 권○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 8,806만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울북부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.8 10:00 | 매각기일 | 제101호 입찰법정 | 1억 7,200만 | 유찰 |
| 2026.10.20 10:00 | 매각기일 | 제101호 입찰법정 | 1억 3,760만 | 유찰 |
| 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 제101호 입찰법정 | 1억 1,008만 | 진행 예정 |
| 2026.12.1 15:00 | 매각결정기일 | 제106호 법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.24낙찰
- 12.1
- 12.8결정 확정항고 기간 7일
- 1월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 2명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2022.3.18 압류배당요구종기 2026.3.26임차인 2명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 4,900만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재복주거 · 에이동502호 | 2024.6.19 | – | 50만 원 | 65만 원 | – | 없음 |
| 구나연주택도시보증공사주거 · 502호전부 · 임차권 자 임차인 | 2021.2.3 | 2021.1.18 | 1억 4,900만 원 | 미상 | 2026.3.26 | 있을 수 있음 |
| 1) 임차인 이재복을 만나 점유관계 조사함. 2) 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 임차인으로 조사한 이재복 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. 3) 덧붙인 외국인체류확인서와 같이 주거임차인 내역이 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함. |
매각물건명세서(작성 2026.8.21) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.21)확인할 내용이 3건 있습니다
임차인 구나연주택도시보증공사대항력 있을 수 있음보증금 1억 4,900만 원. 전입 2021.2.3 · 배당요구 2026.3.26. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대항력 있는 임차인주의명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
임차권등기주의임차권등기가 되어 있습니다.
2022.3.18 압류말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
점유자 비고
구나연:임차권등기권자로서 임차권등기일은 2022. 11. 7.임주택도시보증공사:경매신청채권자로 임차권자 구나연의 임차보증금을 대위변제하여 경매신청
명세서 비고
주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출(보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함).
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 주○○ |
| 채무자겸소유자 | 권○○ |
| 임차인 | 이○○, 주○○ |
| 가압류권자 | 주○○ |
| 압류권자 | 안○○, 남○○ |
| 교부권자 | 서○○, 동○○, 광○○, 국○○, 은○○ |
| 주택임차권자 | 구○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2020년 준공최근 전월세 (같은 건물 같은 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.8.12 | 13.28㎡ | 1억 1,800만 | 6만 |
| 2026.8.5 | 14.35㎡ | 1억 2,800만 | 5만 |
| 2026.5.18 | 14.35㎡ | 1,000만 | 63만 |
| 2026.2.28 | 13.28㎡ | 1,000만 | 65만 |
| 2026.2.4 | 13.28㎡ | 1,000만 | 65만 |
| 2026.1.23 | 14.35㎡ | 1억 2,330만 | 전세 |
| 2026.1.9 | 13.28㎡ | 1억 1,750만 | 6만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
성북구 오피스텔 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 2억 2,200만 | 1억 4,866만 | 67.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 1,662만 원입니다(감정가 1억 7,200만 원 × 67.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
갤럭시하월곡 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.10 | 2025타경13524 | 갤럭시하월곡 · 오피스텔 | 1억 4,600만 | 8,469만 | 58% |
| 2026.10.27 | 2025타경12708 | 갤럭시하월곡 · 오피스텔 | 3억 4,600만 | 1억 9,930만 | 57.6% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 1억 7,200만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 14.35㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,199만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재하며 '서울도시과학기술고등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. |
| 교통 | 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제5층 제502호로서 (사용승인일 : 2020.10.07) 외벽 : 석재 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 오피스텔로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였음.) |
| 설비 | 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨. |
| 토지 형태 | 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 북측으로 노폭 약 8-9미터, 서측 및 동측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로에 각각 접함. |
| 용도지역 | 도시지역 , 준주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2020년에 사용승인된 건물입니다(지상 10층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 갤럭시하월곡
- 사용승인일
- 2020.10.7 (6년차)
- 주용도
- 업무시설
- 규모
- 지상 10층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 14세대 · 57호
- 주차
- 36대 (세대당 2.57대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 399.97% · 48.17%
- 대지 · 연면적
- 519.44㎡ · 2313.23㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 성북구 오피스텔 경매 물건인 2026타경10061은 하월곡동 갤럭시하월곡 에이동 5층502호로, 서울북부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 14.35㎡(4.3평)이고 대지권은 5.23㎡입니다.
감정가 1억 7,200만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 1,008만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 11월 24일(화) 오전 10시 제101호 입찰법정이고, 입찰보증금은 1,101만 원입니다.
말소기준권리는 2022.3.18 압류입니다. 임차인 2명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 4,900만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 5장
자주 묻는 질문
- 2026타경10061 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 1,008만 원의 10%인 1,101만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 24일(화) 오전 10시, 서울북부지방법원 제101호 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 1일(화)입니다.
- 갤럭시하월곡 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 4.3평 기준으로 최저가는 1평당 2,536만원, 감정가는 1평당 3,962만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8,806만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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33억 2,937만26억 6,350만80%12.1입찰 17일 전
3억 4,000만2억 1,760만64%12.8입찰 24일 전