대항력 있는 임차인
명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서 원문으로 확인하세요.
경매2026타경51233경기 수원시 영통구 영통동 루벤하임에이 빌라
수원지방법원 경매12계 · 031-210-1272
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
매각기일 2026.12.2 (수) 10:00D-17
이번 최저가 · 감정가의 49%
1억 2,593만 원2회 유찰
- 감정가
- 2억 5,700만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 1,259만 원
- 면적
- 전용 32.51㎡ (9.8평)
- 다음 회차 최저가
- 8,815만 원
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대항력 있는 임차인
- 임차권등기
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 위험 | 있을 수 있습니다. | 말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 2명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 2억 6,000만 원입니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 문제없음 | 시세 평균 대비 -1억 1,107만 원 저렴합니다. | 같은 건물이 최근 24개월 동안 평균 2억 3,700만 원(1건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 1억 2,593만 원은 그 53%입니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 위험 | 대항력 있을 수 있는 세입자가 2명 있습니다. | 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2억 6,000만 원입니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 문제없음 | 명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다. | 매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.13 기준| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 3층303호도로명: 영통로200번길 63 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 빌라 | 2억 5,700만 원전용 평당 2,613만 원 | |
| 전용면적 | 32.51㎡ (9.8평) | 1억 2,593만 원(49%)전용 평당 1,281만 원 | |
| 23.03㎡ (7평) | 1,259만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2026.3.19(241일 지남) | 2억 6,000만 원 | |
| 2026.6.2(166일 지남) | 2024.4.5 가압류 | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 권○○ |
이 물건의 주의사항
임차권등기
임차권등기가 되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
임차인이 이사 나가도 대항력이 유지됩니다. 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 떠안을 수 있습니다.
기일내역
수원지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.9.28 10:00 | 2억 5,700만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.2 10:00 | 1억 7,990만 원(70%) | 유찰 |
| 3차 | 2026.12.2 10:00 | 1억 2,593만 원(49%) | 이번 입찰D-17 |
| 4차 | 2027.1.13 | 8,815만 원(34%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소광교신청사 제101호 법정|매각결정기일2026.12.9
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.2낙찰
- 12.9
- 12.16결정 확정항고 기간 7일
- 1월 중순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 8,815만 원까지 내려갑니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준토지대지권 · 단지 전체 804㎡ (243.2평) 중23.03㎡ (7평)
건물5층 건물 · 3층303호 · 철근콘크리트구조전용면적 · 사용승인 2021년32.51㎡ (9.8평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 2,613만 원)가격시점 2026년2억 5,700만 원
감정평가서 요항 9개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "망포역" 남동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 중.소규모의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
- 교통
- 본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 망포역, 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.
- 건물
- 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.
- 이용 상태
- 본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)
- 설비
- 위생, 급배수, 승강기설비, 난방설비 등 구비되어 있음.
- 토지 형태
- 대체로 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.
- 도로
- 남측으로 10미터 내외의 포장도로 개설되어 있으며, 인접도로 상태 보통시됨.
- 용도지역
- 도시지역
- 제1종일반주거지역
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
- 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)
- 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)
- 임대관계
- 임대관계 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 2024.4.5 가압류배당요구종기 2026.6.2임차인 3명 · 대항력 있을 수 있는 임차인 2명 · 그 보증금(확인된 것) 2억 6,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 경옥주거 | 2025.9.3 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 김홍기주거 · 303호 · 임차권자점유 2021.10.16 | 2021.10.18 | 2021.9.23 | 2억 6,000만 원 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 임갑규주거 | 2024.3.1 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
현황조사서 원문 · 조사 2026.3.25
| 본건 부동산의 현황은 외관상 공부의 내용과 일치하는 것으로 보임. | |
| 임대차 관계 | 전입세대확인서, 주민등록등본에 근거하여 작성함. 정확한 임대차 내역은 별도의 확인을 요함. |
매각물건명세서(작성 2026.11.13) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 3명 중 2명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.13)| 2024.4.5 가압류 | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 임차인 김홍기 | 대항력 있을 수 있음 보증금 2억 6,000만 원. 전입 2021.10.18 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 임차인 임갑규 | 대항력 있을 수 있음 전입 2024.3.1 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. | ||
| 대항력 있는 임차인 | 주의 명세서에 대항력 있는 임차인 관련 내용이 적혀 있습니다. | ||
| 임차권등기 | 주의 임차권등기가 되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 주○○ · 채무자겸소유자 권○○ · 임차인 경옥, 임갑규 · 가압류권자 주○○ · 임차권자 김홍기 | ||
| 관련 사건 | 수원지방법원 성남지원 2024차전10321 (지급명령) | ||
말소기준권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 2,593만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.2최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,259만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 중순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 1,334만 원
- 예상 대출 범위 · 잔금 날흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.8,815만 ~ 1억 74만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 떠안을 수 있는 세입자 보증금 · 배당 뒤대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2억 6,000만 원
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.3억 8,593만 원
입찰 전에 할 일
6가지 · 입찰까지 17일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 세입자 보증금 확인하기매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.22까지
- 입찰가 정하기최저가 1억 2,593만 원과 시세 평균 2억 3,700만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.11.29까지
- 보증금 준비하기1,259만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.1까지
- 법원 가기수원지방법원 광교신청사 제101호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.2 (수) 10:00
보고서
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| 들어 있는 내용 | 무료 AI0원 | 심화 AI4,900원 · 곧 열림 | 전문가99,000원 | 현장탐문390,000원 |
|---|---|---|---|---|
| 법원 자료·실거래가 정리 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 권리·임차인·예상 비용 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| 입찰가 구간 | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
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| 점유자 확인 · 사진 · 영상 | – | – | – | ✓ |
| 명도 난이도 · 입찰 여부 판단 | – | – | – | ✓ |
값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(1,259만 원)의 0.8%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
시세 비교
같은 건물 · 국토교통부 실거래가 · 2021년 준공- ㎡당 가격으로 본 시세
- 2억 1,400만 원 최근 2년 1건 · ㎡당 657만 원
- 감정가
- 2억 5,700만 원 시세의 120%
- 최저가
- 1억 2,593만 원 시세의 59%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.8.29 | 루벤하임 | 36.08㎡ (10.9평) | 3층 | 2억 3,700만 |
최근 전월세 9건 (영통동 비슷한 면적)
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.10.31 | 26.94㎡ (8.1평) | 9,990만 | 전세 |
| 2026.10.31 | 26.94㎡ (8.1평) | 1억 1,000만 | 전세 |
| 2026.9.30 | 26.02㎡ (7.9평) | 500만 | 39만 |
| 2026.8.25 | 32.45㎡ (9.8평) | 1억 4,000만 | 36만 |
| 2026.6.12 | 35.67㎡ (10.8평) | 1억 7,850만 | 전세 |
| 2026.3.21 | 26.94㎡ (8.1평) | 1,000만 | 50만 |
| 2026.3.13 | 30.69㎡ (9.3평) | 1억 6,000만 | 18만 |
| 2025.12.23 | 34.19㎡ (10.3평) | 1억 6,000만 | 52만 |
| 2025.12.23 | 34.19㎡ (10.3평) | 1억 6,000만 | 52만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면같은 건물이 최근 24개월 평균 2억 3,700만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
수원시 영통구 빌라 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 2억 5,333만 | 1억 8,230만 | 71.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 8,376만 원입니다(감정가 2억 5,700만 원 × 71.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
루벤하임에이 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.4 | 2026타경50207 | 루벤하임에이 · 빌라 | 2억 6,200만 | 1억 9,938만 | 76.1% |
| 2026.11.2 | 2026타경50621 | 루벤하임에이 · 빌라 | 2억 6,800만 | 2억 500만 | 76.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 루벤하임
- 사용승인일
- 2021.7.16 (5년차)
- 주용도
- 공동주택 · 도시형생활주택(단지형다세대주택)
- 규모
- 지상 5층 · 지하 1층 · 2개 동
- 세대·호수
- 30세대
- 주차
- 자료 없음
- 승강기
- 2대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 81.99% · 27.03%
- 대지 · 연면적
- 804㎡ (243.2평) · 2,048.16㎡ (619.6평)
쉽게 말하면2021년에 사용승인된 건물입니다(지상 5층).
이 물건 한눈에 보기
경기 수원시 영통구 빌라 경매 물건인 2026타경51233은 영통동 루벤하임에이 3층303호로, 수원지방법원 경매12계에서 진행합니다. 전용면적은 32.51㎡(9.8평)이고 대지권은 23.03㎡(7평)입니다.
감정가 2억 5,700만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 2,593만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 2일(수) 오전 10시 광교신청사 제101호 법정이고, 입찰보증금은 1,259만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2024.4.5 가압류입니다. 임차인 3명 중 2명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 2억 6,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인, 임차권등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 10장
자주 묻는 질문
2026타경51233 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 1억 2,593만 원의 10%인 1,259만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 2일(수) 오전 10시, 수원지방법원 광교신청사 제101호 법정입니다. 매각결정은 12월 9일(수)입니다.
루벤하임에이 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 9.8평 기준으로 최저가는 1평당 1,281만원, 감정가는 1평당 2,613만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대항력 있는 임차인, 임차권등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8,815만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
같은 건물 다른 경매 물건
루벤하임에이 7건 더 진행 중| 사건번호 | 동·호 | 면적 | 감정가 | 최저가 | 입찰일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경50207 | 3층301호 | 전용 37.93㎡ (11.5평) | 2억 6,200만 | 1억 8,340만70% | 11.4 |
| 2026타경50208 | 5층504호 | 전용 33.47㎡ (10.1평) | 2억 3,800만 | 1억 6,660만70% | 11.24 |
| 2025타경59668 | 2층204호 | 전용 33.47㎡ (10.1평) | 2억 5,300만 | 1억 2,397만49% | 11.27 |
| 2025타경58948 | 5층501호 | 전용 37.93㎡ (11.5평) | 2억 7,000만 | 1억 3,230만49% | 11.30 |
| 2026타경50209 | 4층404호 | 전용 33.47㎡ (10.1평) | 2억 2,900만 | 1억 6,030만70% | 11.30 |
| 2026타경50135 | 3층304호 | 전용 33.47㎡ (10.1평) | 2억 3,100만 | 1억 6,170만70% | 11.30 |
| 2026타경50136 | 4층401호 | 전용 37.93㎡ (11.5평) | 2억 6,000만 | 1억 2,740만49% | 12.1 |
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2억 6,800만1억 8,760만70%11.24입찰 9일 전
7억 1,400만2억 4,490만34%11.24입찰 9일 전- 7억 3,300만2억 5,142만34%11.24입찰 9일 전
2억 7,400만1억 9,180만70%11.27입찰 12일 전- 3억 7,700만2억 6,390만70%11.27입찰 12일 전
위치
영통로200번길 63