재개발
재개발 정비사업과 관련된 물건입니다.
어떻게 대응하나요?
입주권이 나오는지, 조합원 지위 승계가 가능한지 조합과 구청에 확인하세요.
업무시설서울서부지방법원 경매3계 · 3271-1323
서울 은평구 응암동 제니더플래인엣명지 업무시설 경매 2025타경51916
전용 29.9㎡ (9평) · 대지권 9.33㎡ (2.8평) · 2021년 사용승인 · 지1층비02호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 재개발
2026.12.8 (화) 10:00 입찰D-24
1억 4,848만 원64%
감정가 2억 3,200만 원 · 2회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,485만 원
- 이번에 안 팔리면
- 1억 1,878만 원
- 입찰 장소
- 서울서부지법 신관 제209호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 11:37
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
명세서에 매각으로 지워지지 않는 권리가 적혀 있습니다: "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음(2023년5월30일 제64171호) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 8,300만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 1억 8,300만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
법원 조사 때 문이 잠겨 있어 실제로 누가 사는지는 확인되지 않았습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?재개발 구역 안의 물건입니다.
이유 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 4,848만 원에 낙찰된다고 보면3억 3,148만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,485만 원 → 잔금 날 1억 3,363만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 1억 8,300만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.8입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,485만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.1억 3,363만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.1억 8,300만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 재개발 조합에 전화하기이번 주
조합원 자격을 이어받을 수 있는지, 분담금이 얼마쯤인지, 사업이 어디까지 왔는지 묻습니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.28까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.5까지
최저가 1억 4,848만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.7까지
1,485만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.8 (화) 10:00
서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.8.5 기준| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 676-20 제니더플래인엣명지 지1층비02호도로명: 백련산로 9 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 업무시설 | 2억 3,200만 원 | |
| 전용면적 | 29.9㎡ (9평) | 1억 4,848만 원(64%) | |
| 9.33㎡ (2.8평) | 1,485만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.9.24 | 1억 9,918만 원 | |
| 2025.12.5 | 2025.9.24 경매개시결정 | ||
| 채권자 | 김○○ | 채무자·소유자 | 한○○ |
쉽게 말하면재개발 구역 안의 물건입니다. 입주권이 나오는지, 조합원 지위 승계가 가능한지 조합과 구청에 확인하세요.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 1억 1,878만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.29 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 2억 3,200만 | 유찰 |
| 2026.11.3 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 1억 8,560만 | 유찰 |
| 2026.12.8 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 1억 4,848만 | 진행 예정 |
| 2026.12.15 13:50 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2025.9.24 경매개시결정배당요구종기 2025.12.5임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 1억 8,300만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영주거 · 건물전부 · 임차권 자 | 2021.3.29 | 2021.3.29 | 1억 8,300만 원 | 미상 | 2025.9.1 | 있을 수 있음 |
| 1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 조사한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없슴(전입세대확인서 및 상가건물임대차현황서에는 등재된 자 없음) 2. 출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착함 |
매각물건명세서(작성 2026.8.5) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.8.5)확인할 내용이 2건 있습니다
매각으로 소멸되지 않는 권리명세서 기재매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음(2023년5월30일 제64171호) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
임차인 김나영대항력 있을 수 있음보증금 1억 8,300만 원. 전입 2021.3.29 · 배당요구 2025.9.1. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
2025.9.24 경매개시결정말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
매각으로 소멸되지 않는 권리
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음(2023년5월30일 제64171호) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
점유자 비고
김나영:경매신청채권자이며, 배당요구일자는 경매신청일임.
명세서 비고
1. 제지1층의 제비02호이나 명패는 비102호로 표기되어 있으니 참고바람(감정평가서 참조). 2. 은평구 회신서(2026.7.3.)에 의하면 응암동 675번지 일대 신속통합기획 재개발 후보지 선정되어 정비계획수립 위해 추진중이나 조합설립 단계 미도래로 조합이 구성되지 않은 상태라고 하므로 자세한 사항은 은평구(02-351-7463)에 문의요.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 김○○ |
| 채무자겸소유자 | 한○○ |
| 교부권자 | 국○○, 서○○ |
| 배당요구권자 | 주○○ |
| 임차권자 | 김○○ |
| 기타 | 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
은평구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 2억 3,400만 | 1억 1,692만 | 52.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 2,250만 원입니다(감정가 2억 3,200만 원 × 52.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
응암동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2025타경1012 | 동인에버빌 · 근린시설 | 3억 1,600만 | 9,000만 | 28.5% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 3,200만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 29.90㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 776만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "충암고등학교" 북측 인근에 위치 하였으며, 주위는 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "충암고등학교" 북측 인근에 위치 하였으며, 주위는 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 8층 건물내 제지1층 제비02호로서, (사용승인일 2021.01.07.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 창호 : 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람. |
| 설비 | 기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비등이 구비되어 있으며 도시가스난방구조임. |
| 토지 형태 | 본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건의 동측 및 서측으로 각각 공도와 접해있음. |
| 용도지역 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((지정기간:2025.6.17.~2026. 8.30.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)) |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | - 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2021년에 사용승인된 건물입니다(지상 8층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 제니더플래인엣명지
- 사용승인일
- 2021.1.7 (5년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(다세대주택),업무시설(오피스텔),근린생활시설
- 규모
- 지상 8층 · 지하 2층
- 세대·호수
- 16세대 · 19호
- 주차
- 21대 (세대당 1.31대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 249.99% · 47.68%
- 대지 · 연면적
- 459.1㎡ · 1805.66㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 은평구 업무시설 경매 물건인 2025타경51916은 응암동 제니더플래인엣명지 지1층비02호로, 서울서부지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 29.9㎡(9평)이고 대지권은 9.33㎡입니다.
감정가 2억 3,200만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 1억 4,848만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,485만 원입니다.
말소기준권리는 2025.9.24 경매개시결정입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 1억 8,300만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적혀 있습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음(2023년5월30일 제64171호) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
사진
현황조사·감정평가 사진 4장
자주 묻는 질문
- 2025타경51916 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 4,848만 원의 10%인 1,485만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
- 제니더플래인엣명지 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 9평 기준으로 최저가는 1평당 1,642만원, 감정가는 1평당 2,565만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 1억 1,878만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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