재초환 폐지 탄원 6,936명, 서초구가 국토부에 2차 전달 — 재건축초과이익환수제란

01무슨 일이 있었나

서초구가 11월 9일 국토교통부 주택정비정책과를 찾아 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지를 요구하는 2차 탄원서를 전달했다는 보도가 11월 10일 나왔습니다. 서명한 주민은 6,936명이고, 서초구의 반포현대·반포3주구·반포미도1차·신반포2차 등 9개 조합과 강남구 역삼동의 한 조합까지 모두 10개 조합이 참여했습니다.

서초구는 같은 날 구청장 이름의 공문으로 부과기한에 대한 유권해석도 요청했습니다. 2024년 3월 법 개정 전에 준공된 사업장도 개정 부칙의 특례 기한을 쓸 수 있는지를 11월 13일까지 알려 달라는 내용입니다. 답이 늦어지면 반포현대 등 사업장의 부담금 계산과 부과 일정이 흔들린다는 설명입니다.

구는 제도 폐지를 요구하면서도, 현행법상 부담금 부과·징수는 맡아서 할 수밖에 없다는 입장이라고 합니다. 부담금을 매기는 과정에서 감면 서류와 개발비용을 꼼꼼히 확인해 조합원이 손해 보지 않게 하겠다고도 했습니다.

02숫자로 보면

03왜 이런 일이

재초환은 재건축으로 집값이 크게 올랐을 때, 조합원이 얻은 초과이익 가운데 일정 부분을 부담금으로 내게 하는 제도입니다. 쉽게 말해 재건축 전 집의 가치와 완공 후 집의 가치 차이에서, 공사비와 평균 집값 상승분 등을 뺀 '남는 이익'이 일정 금액을 넘으면 그 일부를 나라가 걷습니다. 이익이 클수록 비율이 올라가는 구간제로 알려져 있으며 정확한 구간과 비율은 최신 법령 확인이 필요합니다.

서초구 쪽 논리는 두 가지입니다. 집을 팔아 현금이 생긴 것이 아닌데 세금처럼 돈을 내야 하고(미실현 이익 과세), 이미 땅을 내놓는 기부채납과 보유세, 양도세를 내는데 또 걷는다(중복 부담)는 것입니다. 사업성이 떨어져 재건축이 늦어지면 도심 주택 공급도 줄어든다고 주장합니다.

반대편에서는 재건축 이익의 상당 부분이 개발 계획과 시장 상승 덕분이지 조합원의 노력 때문이 아니므로 일부를 사회가 환수하는 것이 맞다고 봅니다. 정부·여당이 제도 개편을 이번 정비사업 관련 법안에서 제외했다는 보도도 있어, 당장 바뀔 가능성이 크다고 단정하기는 어렵습니다.

04누구에게 어떤 영향

• 재건축 조합원이미 준공됐거나 곧 준공되는 단지는 부담금 예정액을 통지받고 이의신청을 할 수 있습니다. 예정액은 확정액이 아니며, 감경 규정이 적용될 수 있다는 보도가 있으므로 조합과 구청 공지를 확인하세요.
• 재건축 예정 단지 주민사업성 계산에 부담금이 들어갑니다. 부담금이 클수록 일반분양 수익이나 조합원 분담금에 영향이 있습니다.
• 재건축 아파트 매수 예정자'입주권이나 준공 단지를 산 뒤 부담금이 누구에게 오는가'는 계약 방식과 시점에 따라 다릅니다. 매매계약서에 부담금 귀속을 확인하세요.
• 경매 투자자재건축 대상 아파트를 낙찰받을 때는 부담금 예정액이 있는지, 그 부담이 낙찰자에게 넘어오는지를 조합과 구청에 확인해야 합니다. 이 글에서는 법적 결론을 내리지 않습니다.

05내 돈으로 계산해 보면

이번 보도에는 단지별 부담금 금액 숫자가 일치하게 나온 곳이 없어 이 글에서는 금액을 계산하지 않습니다.

대신 내 단지의 부담금을 가늠하는 순서를 적어 드립니다. ① 조합이 구청에 낸 개시시점·종료시점 주택 가격 ② 정상 집값 상승분 ③ 개발비용 ④ 조합원 수. 구청 통지서에 이 항목이 나와 있으니 항목별로 맞는지 보시면 됩니다.

통지된 금액이 부담스러워 보인다면 이의신청 기간과 감경 대상 여부(장기 보유 등)를 먼저 확인하시는 것이 순서입니다.

06앞으로 볼 일정

1. 11월 13일서초구가 요청한 국토부 유권해석 회신 요청일
2. 회신 뒤반포현대 등 부담금 예정액 통지·이의신청 절차 일정 조정 가능성
3. 이후구와 주민은 국토부와 국회에 폐지 요구 계속 예정, 법 개정 여부는 국회 논의 필요

07정리

08자주 묻는 질문