위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
공장의정부지방법원 경매7계 · 031-828-0364
경기 양주시 은현면 공장 경매 2024타경88606
토지 10558㎡ (3193.8평) · 건물 3237.34㎡ (979.3평)
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 위반건축물
2026.12.9 (수) 10:30 입찰D-25
34억 2,775만 원49%
감정가 69억 9,542만 원 · 2회 유찰
확인 필요 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 3억 4,278만 원
- 이번에 안 팔리면
- 23억 9,943만 원
- 입찰 장소
- 의정부지법 6호 입찰법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-13 11:01
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.확인 필요 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 3명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 확인된 것만 2,100만 원입니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 3명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2,100만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?위반건축물로 등재된 건물입니다.
이유 보기
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 34억 2,775만 원에 낙찰된다고 보면34억 4,875만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 3억 4,278만 원 → 잔금 날 30억 8,498만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2,100만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.9입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.3억 4,278만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.30억 8,498만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2,100만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 25일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기11.29까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.6까지
최저가 34억 2,775만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.8까지
3억 4,278만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.9 (수) 10:30
의정부지방법원 6호 입찰법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.9.7 기준| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 도하리 317-3 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 공장 | 69억 9,542만 원 | |
| 토지면적 | 10558㎡ (3193.8평) | 34억 2,775만 원(49%) | |
| 건물 연면적 | 3237.34㎡ (979.3평) | 3억 4,278만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2024.10.18 | 44억 4,434만 원 | |
| 2025.9.5 | 2019.10.24 근저당권 | ||
| 채권자 | 유○○ | 채무자·소유자 | 망○○ |
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 23억 9,943만 원까지 내려갑니다.
기일내역
의정부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.30 10:30 | 매각기일 | 6호 입찰법정 | 69억 9,542만 | 유찰 |
| 2026.11.4 10:30 | 매각기일 | 6호 입찰법정 | 48억 9,679만 | 유찰 |
| 2026.12.9 10:30 | 매각기일 | 6호 입찰법정 | 34억 2,775만 | 진행 예정 |
| 2026.12.16 15:30 | 매각결정기일 | 6호 입찰법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 5명 중 3명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2019.10.24 근저당권배당요구종기 2025.9.5임차인 5명, 대항력 있을 수 있는 임차인 3명, 그 보증금(확인된 것) 2,100만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ㈜삼원 | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 에이스(대표:공장 · 661.16㎡ | 2015.12.30 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 유용진) | – | – | 미상 | 미상 | – | 확인 필요 |
| 이재원공장 · 16.5㎡ | 2017.11.23 | – | 100만 원 | 10만 원 | – | 있을 수 있음 |
| 이홍근공장 · 1,320㎡ | 2017.4.18 | – | 2,000만 원 | 200만 원 | – | 있을 수 있음 |
| - 현지 조사 시 아무도 만나지 못하여 점유관계 등을 알 수 없으므로, 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함 - 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 등재자가 없으며, 상가건물임대차 현황서에 등재내역 있음 |
매각물건명세서(작성 2026.9.7) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.9.7)확인할 내용이 4건 있습니다
임차인 에이스(대표:대항력 있을 수 있음전입 2015.12.30 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 이재원대항력 있을 수 있음보증금 100만 원. 전입 2017.11.23 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
임차인 이홍근대항력 있을 수 있음보증금 2,000만 원. 전입 2017.4.18 · 배당요구 확인 필요. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
위반건축물주의건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
2019.10.24 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
1. 일괄매각. 감정평가서상 제시외 ㉠~㉥ 매각 포함, ㉦ 매각 제외 2. 건축물대장상 위반건축물로 등재[건축과-1711(2023.2.13)호에 의건 위반건축물 표기(불법증축 및 가설건축물 축조 : 571.38㎡] 3. 목록1 토지는 지적도상 동측으로 도로와 접한 상태이나, 고저차이 등으로 인해 실제 통행이 곤란함 4. 목록3,4 토지는 공부상 지목 공장용지이나 현황 도로임
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 유○○ |
| 채무자겸소유자 | 망○○ |
| 임차인 | 이○○, (○○ |
| 근저당권자 | 기○○ |
| 가압류권자 | 서○○, 기○○, 중○○, 주○○, 현○○, 농○○ |
| 임금채권자 | 윤○○, 이○○, 위○○, 박○○, 유○○, 김○○, 용○○, 타○○, 조○○, 장○○ |
| 교부권자 | 양○○, 의○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
토지·건물 현황
감정가 69억 9,542만 원| 면적 | 토지(공장용지) 10422㎡ 철골조,경량판넬조 경량판넬지 붕 단층 공장 1층 1728㎡(공장) 1층 432㎡(창고,식당) 1층 1064.44㎡(공장) 1층 12.9㎡(화장실) 토지(공장용지) 5㎡ 토지(공장용지) 131㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 건물 1㎡당 216만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 경기도 양주시 은현면 도하리 소재 '도하저수지' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장지대임. |
| 교통 | 본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재함. |
| 기타 | 부정형 평지의 토지로서, 공업용(기호1) 및 도로(기호(3,4)로 이용중임. |
| 기타 | 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 연계외며, 동측으로 지적도상 도로에 접하나 고저차이로 인해 실제 통행은 곤란한 상태임. |
| 용도지역 | 일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형,은현42), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 해발 127.5m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형,은현42), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 해발 127.5m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(공업형,은현42), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 해발 127.5m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> |
| 기타 | 기호 3,4는 공부사 지목(공장용지)과 실제 이용상황(도로)이 상이함. |
| 건물 | 철골고,경량판넬조 경량판넬지붕 단층 공장건으로서, 외벽 : 판넬 마감 내벽 : 판넬 마감 바닥 : 에폭시 및 타일 깔기 마감 창호 : 샷시 창호임. |
| 이용 상태 | 공장으로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조) |
| 설비 | 기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음. |
| 기타 | 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조. |
| 임대관계 | 임대미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
경기 양주시 공장 경매 물건인 2024타경88606은 은현면 317-3로, 의정부지방법원 경매7계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 10558㎡(3193.8평), 건물 연면적은 3237.34㎡(979.3평)입니다.
감정가 69억 9,542만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 34억 2,775만 원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 30분 6호 입찰법정이고, 입찰보증금은 3억 4,278만 원입니다. 감정가의 절반 이하로 내려온 물건입니다.
말소기준권리는 2019.10.24 근저당권입니다. 임차인 5명 중 3명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 확인된 것만 2,100만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 58장
현황조사 사진
현황조사 사진
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현황조사 사진현황조사 사진
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사진
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위치도·지적도
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감정평가 사진
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감정평가 사진
내부구조도자주 묻는 질문
- 2024타경88606 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 34억 2,775만 원의 10%인 3억 4,278만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 30분, 의정부지방법원 6호 입찰법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
- 은현면 317-3 평당 가격은 얼마인가요?
- 건물면적 979.3평 기준으로 최저가는 1평당 350만원, 감정가는 1평당 714만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 30%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 23억 9,943만 원(감정가의 34%)가 됩니다.
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위치
경기도 양주시 은현면 도하리 317-3