서울 동작구 신대방동 단독주택 경매 2025타경1130
토지 231㎡ (69.9평) · 건물 517.54㎡ (156.6평) · 2022년 사용승인
- 대항력 있는 임차인 없음
23억 8,942만 원80%
감정가 29억 8,678만 원 · 1회 유찰
문제없음 2확인 필요 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 2억 3,894만 원
- 시세 평균 대비
- +11억 8,583만 원비쌈
- 이번에 안 팔리면
- 19억 1,154만 원
- 입찰 장소
- 서울중앙지법 제4별관 211호 법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 07:12
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 2가지 남았습니다.문제없음 2확인 필요 2
낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?없습니다.이유
법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.
말소기준권리(2건(대상마다 다름))와 그 뒤에 생긴 근저당·압류 같은 권리는 낙찰되면 모두 지워집니다.
등기부는 입찰 전에 한 번 더 보세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
시세보다 싸게 살 수 있나요?최저가가 시세 평균보다 +11억 8,583만 원 높습니다.이유
신대방동 단독·다가구이 최근 1년 동안 평균 12억 359만 원(17건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 23억 8,942만 원은 그 199%입니다.
층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있으니 주변 매물 값도 확인하세요.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
집을 비워 받기 쉬운가요?세입자 23명이 있습니다.이유
모두 대항력이 없어 보증금은 배당으로 받습니다. 낙찰자가 떠안지 않습니다.
세입자와 이사 날짜·이사비를 협의해야 합니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.이유
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 23억 8,942만 원에 낙찰된다고 보면23억 8,942만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 2억 3,894만 원 → 잔금 날 21억 5,048만 원
- 입찰 날 · 12.9입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.2억 3,894만 원
- 잔금 날 · 1월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.21억 5,048만 원
- 잔금 날예상 대출 범위흔히 쓰는 어림 기준(감정가의 60~70%와 낙찰가의 70~80% 중 낮은 쪽)으로 계산했습니다. 규제지역·소득(DSR)·가진 집 수·소액임차인 공제에 따라 줄어들 수 있어 은행 상담이 필요합니다.16억 7,259만 ~ 19억 1,154만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 24일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
건물 상태와 동네를 보고, 누가 쓰고 있는지 살펴봅니다.
- 대출 상담 받기11.29까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.6까지
최저가 23억 8,942만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.8까지
2억 3,894만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.9 (수) 10:00
서울중앙지방법원 제4별관 211호 법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
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입금 뒤 1영업일 · 12.7까지 신청 (D-22)
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실제로 누가 살고 있는지와 집 상태를, 경매전문가가 현장에 가서 확인합니다. 서류로는 알 수 없는 부분입니다.
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입찰 3일 전까지 보고서 · 12.2까지 신청 (D-17)
현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(2억 3,894만 원)의 0.04%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.10.20 기준| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 366-220 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 단독주택 | 29억 8,678만 원토지 평당 4,274만 원 | |
| 토지면적 | 231㎡ (69.9평) | 23억 8,942만 원(80%)토지 평당 3,419만 원 | |
| 건물 연면적 | 517.54㎡ (156.6평) | 2억 3,894만 원(10%) | |
| 경매개시 | 2025.3.26(599일 지남) | 11억 2,367만 원 | |
| 2025.9.9(432일 지남) | 2건(대상마다 다름) | ||
| 채권자 | 관○○ | 채무자·소유자 | 최○○ |
기일내역
서울중앙지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.11.4 10:00 | 29억 8,678만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.9 10:00 | 23억 8,942만 원(80%) | 이번 입찰D-24 |
| 3차 | 2027.1.20 | 19억 1,154만 원(64%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.3 | 15억 2,923만 원(51%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소제4별관 211호 법정|매각결정기일2026.12.16
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.9낙찰
- 12.16
- 12.23결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 80%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 19억 1,154만 원까지 내려갑니다.
임차인 현황
말소기준권리 2건(대상마다 다름)배당요구종기 2025.9.9임차인 23명, 대항력 있을 수 있는 임차인 0명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남윤주거 · 2층304호점유 2022.02.20. | 2022.2.28 | 2022.1.27 | 1억 6,500만 원 | 미상 | 2025.5.21 | 없음 |
| 김란희주거 · 문패상점유 2022.05.14. | 2022.5.13 | 2022.5.3 | 1억 6,000만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 김소희주거 · 문패상104호점유 2022.03.21. | 2022.3.22 | 2022.2.25 | 1억 원 | 미상 | 2025.4.11 | 없음 |
| 김연하주거 · 문패상201호점유 2024.02.29. | 2024.2.29 | 2024.2.29 | 5,000만 원 | 45만 원 | 2025.4.29 | 없음 |
| 김주혁주거 · 문패상102호점유 2024.03.26. | 2024.3.26 | 2024.3.26 | 3,000만 원 | 35만 원 | 2025.4.21 | 없음 |
| 김형철주거 · 문패상101호점유 2022.02.19. | 2022.3.16 | 2022.1.28 | 1억 원 | 미상 | 2025.6.9 | 없음 |
| 김혜지주거 · 문패상점유 2022.03.31. | 2022.3.31 | 2022.3.10 | 1억 5,000만 원 | 미상 | – | 없음 |
| 남도현주거 · 문패상305호점유 2022.03.31. | 2022.3.31 | 2022.3.10 | 1억 5,000만 원권리신고: 150,000,000원 / 등기사항전: 30,000,000원 / 부증명서: 30,000,000원 | 6만 원권리신고: 60,000원 / 등기사항전: 550,000원 / 부증명서: 550,000원 | 2025.5.21 | 없음 |
| 노혜인주거 · 문패상303호점유 2023.01.07. | 2023.1.5 | 2022.12.5 | 2억 원 | 미상 | 2025.4.10 | 없음 |
| 박예나주거 · 문패상202호점유 2024.02.24. | 2024.2.27 | 2024.3.7 | 4,000만 원 | 50만 원 | 2025.4.25 | 없음 |
| 배은우주거 · 문패상205호점유 2024.06.20. | 2024.6.21 | 2024.6.21 | 5,000만 원 | 40만 원 | 2025.7.9 | 없음 |
| 안호성주거 · 문패상403호점유 2022.02.28. | 2022.2.28 | 2022.2.28 | 2억 1,000만 원 | 미상 | 2025.4.10 | 없음 |
| 양종모주거 | 2022.3.2 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 유정기주거 · 문패상점유 12022.01.23. | 2022.1.24 | 2022.1.7 | 미상차 100,000,000원 | 미상 | – | 없음 |
| 이공희주거 · 103호/301호점유 2022.01.23. 12024.01.22. 2 | 2022.1.24 | 2022.1.7 | 미상권리신고: 차 100,000,000원차 175,000,000원 / 부증명서: 차 175,000,000원 | 미상 | 2025.4.10 | 없음 |
| 이관수주거 · 문패상405호점유 2022.04.09. | 2022.4.8 | 2022.3.8 | 1억 6,000만 원 | 미상 | 2025.5.13 | 없음 |
| 이미소주거 · 문패상402호점유 2022.05.27. | 2022.5.27 | 2022.5.9 | 1억 6,000만 원 | 미상 | 2025.4.4 | 없음 |
| 이혜인주거 · 문패상401호점유 2022.01.29. | 2022.2.4 | 2022.1.11 | 1억 7,500만 원 | 미상 | 2025.5.1 | 없음 |
| 전재창주거 | 2024.10.24 | – | 미상 | 미상 | – | 없음 |
| 정유선주거 · 문패상306호점유 2022.03.05. | 2022.3.7 | 2022.2.16 | 1억 6,500만 원 | 미상 | 2025.4.15 | 없음 |
| 조소연주거 · 문패상302호점유 2022.09.25. | 2022.9.23 | 2022.9.6 | 1억 7,000만 원 | 미상 | 2025.4.10 | 없음 |
| 허혜정주거 · 문패상203호점유 2024.04.01. | 2024.4.1 | 2024.4.1 | 3,000만 원 | 53만 원 | 2025.4.10 | 없음 |
| 황소영주거 · 문패상105호점유 2022.03.17. | 2022.3.10 | 2022.2.27 | 8,000만 원 | 미상 | 2025.5.13 | 없음 |
현황조사서 원문 · 조사 2025.4.8
| 1. 지층 101~105호, 1층 201~205호, 2층 301~306호, 3층 401~406호, 4층 501호 각 호실 표시되어 있음. | |
| 임대차 관계 | 점포 임차인 김형철은 주거 임차인과 동일인임. |
매각물건명세서(작성 2026.10.20) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
쉽게 말하면세입자 23명은 대항력이 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.10.20)명세서에 적힌 인수 권리·주의사항이 없습니다
| 대상 | 설정일 | 권리 |
|---|---|---|
| 토지 | 2020.12.10 | 근저당권 |
| 건물 | 2022.1.6 | 근저당권 |
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
- 일괄매각
승계인제○○|채권자관○○|채무자겸소유자최○○|임차인이○○, 노혜인, 안호성, 허혜정, 조소연, 김○○, 정유선, 유정기, 전재창, 양종모, 배은우, 박예나, 황소영|가압류권자김○○|압류권자서○○|교부권자국○○, 서○○|임차권자김○○, 이○○, 남도현
매각물건명세서에 이름이 적힌 당사자(채권자·임차권자 등)는 그대로 보여 주고, 법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여 줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
신대방동 단독·다가구 · 국토교통부 실거래가- 토지 평당가로 본 시세
- 18억 9,500만 원 최근 1년 17건 · 토지 평당 2,713만 원
- 감정가
- 29억 8,678만 원 시세의 158%
- 최저가
- 23억 8,942만 원 시세의 126%
최근 매매
| 계약일 | 유형 | 토지 | 연면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.22 | 다가구 | 393㎡ (118.9평) | 739.19㎡ (223.6평) | 27억 5,000만 |
| 2026.9.1 | 다가구 | 104㎡ (31.5평) | 160.89㎡ (48.7평) | 9억 5,000만 |
| 2026.9.1 | 다가구 | 109㎡ (33평) | 143.79㎡ (43.5평) | 10억 |
| 2026.8.26 | 다가구 | 166.3㎡ (50.3평) | 247.41㎡ (74.8평) | 16억 2,500만 |
| 2026.8.13 | 다가구 | 136.6㎡ (41.3평) | 249.57㎡ (75.5평) | 14억 3,500만 |
| 2026.6.19 | 다가구 | 93㎡ (28.1평) | 118.95㎡ (36평) | 8억 6,500만 |
| 2026.6.10 | 다가구 | 136.9㎡ (41.4평) | 245.7㎡ (74.3평) | 14억 3,500만 |
| 2026.5.29 | 단독 | 99㎡ (29.9평) | 105.12㎡ (31.8평) | 3억 9,000만 |
| 2026.5.22 | 단독 | 116㎡ (35.1평) | 74.12㎡ (22.4평) | 10억 |
| 2026.4.29 | 단독 | 182㎡ (55.1평) | 246.69㎡ (74.6평) | 12억 6,000만 |
| 2026.4.24 | 다가구 | 172㎡ (52평) | 246.96㎡ (74.7평) | 12억 1,000만 |
| 2026.4.17 | 다가구 | 129㎡ (39평) | 192.01㎡ (58.1평) | 5억 1,600만 |
최근 전월세
| 계약일 | 연면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.11.12 | 39.1㎡ (11.8평) | 1억 5,500만 | 전세 |
| 2026.11.9 | 61.92㎡ (18.7평) | 4,000만 | 85만 |
| 2026.11.8 | 16㎡ (4.8평) | 5,000만 | 25만 |
| 2026.11.7 | 14㎡ (4.2평) | 3,000만 | 50만 |
| 2026.11.6 | 35㎡ (10.6평) | 7,000만 | 60만 |
| 2026.11.5 | 56.02㎡ (16.9평) | 2,000만 | 55만 |
| 2026.11.5 | 17.03㎡ (5.2평) | 2,000만 | 45만 |
| 2026.11.3 | 18㎡ (5.4평) | 300만 | 35만 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
쉽게 말하면신대방동 단독·다가구이 최근 1년 평균 12억 359만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
매각사례
동작구 주택 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 16억 527만 | 11억 8,536만 | 68.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 20억 4,594만 원입니다(감정가 29억 8,678만 원 × 68.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 문창중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 공동주택, 각종 근린생활시설,보라매병원, 보라매공원 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.
- 교통
- 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철신림선 보라매병원역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.
- 기타
- 본건은 세장형 완경사의 토지로서, 현황 건부지[단독주택(다중주택) 및 제2종근린생활 시설]로 이용중임.
- 기타
- 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 이 도로를 통하여 인근지역으로의 연계가 가능함.
- 용도지역
- 도시지역
- 제2종일반주거지역(7층이하)
- 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
- 기타
- 없 음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 미 상 임.
- 건물
- 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층~지상4층 건물로 외벽 : 외장석 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 내장타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.
- 이용 상태
- 단독주택(다중주택) 및 제2종근린생활시설로 이용중임.
- 설비
- 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 미 상 임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (일반)- 건물 이름
- 파란하늘하우스
- 사용승인일
- 2022.1.3 (4년차)
- 주용도
- 단독주택 · 단독주택(다중주택) 및 제2종근린생활시설
- 규모
- 지상 4층 · 지하 1층
- 세대·호수
- 3호 · 1가구
- 주차
- 4대 (세대당 1.33대)
- 승강기
- 1대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 용적률 · 건폐율
- 173.37% · 59.69%
- 대지 · 연면적
- 231㎡ (69.9평) · 500.64㎡ (151.4평)
쉽게 말하면2022년에 사용승인된 건물입니다(지상 4층).
이 물건 한눈에 보기
서울 동작구 단독주택 경매 물건인 2025타경1130은 신대방동 366-220로, 서울중앙지방법원 경매10계에서 진행합니다. 땅과 건물을 함께 파는 물건으로, 토지는 231㎡(69.9평), 건물 연면적은 517.54㎡(156.6평)입니다.
감정가 29억 8,678만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 23억 8,942만 원(감정가의 80%)입니다. 입찰은 2026년 12월 9일(수) 오전 10시 제4별관 211호 법정이고, 입찰보증금은 2억 3,894만 원입니다.
말소기준권리는 2건(대상마다 다름)입니다. 임차인 23명은 모두 말소기준권리보다 늦게 들어와 대항력이 없습니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 35장
자주 묻는 질문
2025타경1130 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 23억 8,942만 원의 10%인 2억 3,894만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 9일(수) 오전 10시, 서울중앙지방법원 제4별관 211호 법정입니다. 매각결정은 12월 16일(수)입니다.
신대방동 366-220 평당 가격은 얼마인가요?
토지면적 69.9평 기준으로 최저가는 1평당 3,419만원, 감정가는 1평당 4,274만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
임차인 23명은 모두 대항력이 없어 보증금을 떠안지 않습니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 19억 1,154만 원(감정가의 64%)가 됩니다.
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위치
서울특별시 동작구 신대방동 366-220