위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
어떻게 대응하나요?
구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
경매2024타경58011서울 서대문구 창천동 근린시설
서울서부지방법원 경매3계 · 3271-1323
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
매각기일 2026.12.8 (화) 10:00D-23
근린시설서울특별시 서대문구 창천동 31-55 법원경매정보
이번 최저가 · 감정가의 100%
102억 9,708만 원1회 유찰
- 감정가
- 102억 9,708만 원
- 입찰보증금 (10%)
- 10억 2,971만 원
- 면적
- 전용 180.5㎡ (54.6평)
- 조사된 임차인 없음
- 위반건축물
이 물건, 입찰해도 될까요?
큰 걸림돌은 없고, 직접 확인할 것이 3가지 남았습니다.
| 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요? | 문제없음 | 없습니다. | 법원 안내서(매각물건명세서)에 낙찰자가 떠안는 권리가 적혀 있지 않습니다.근거 |
|---|---|---|---|
| 시세보다 싸게 살 수 있나요? | 확인 필요 | 비교할 실거래가가 없습니다. | 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 없어 시세와 비교하지 못했습니다.근거 |
| 점유자와 명도 난이도는 어떤가요? | 확인 필요 | 조사된 세입자는 없습니다. | 돌려줘야 할 세입자 보증금은 없습니다.근거 |
| 특별히 조심할 점이 있나요? | 확인 필요 | 위반건축물로 등재된 건물입니다. | 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.근거 |
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.13 기준| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 31-55 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 102억 9,708만 원전용 평당 1억 8,859만 원 | |
| 전용면적 | 180.5㎡ (54.6평) | 102억 9,708만 원(100%)전용 평당 1억 8,859만 원 | |
| – | 10억 2,971만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2024.7.15(853일 지남) | 66억 7,954만 원 | |
| 2024.9.25(781일 지남) | 4건(대상마다 다름) | ||
| 채권자 | 주○○ | 채무자·소유자 | 강○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면위반건축물로 등재된 건물입니다. 구청 건축과에서 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 원상복구 의무는 낙찰자에게 넘어오며, 시정 전까지 대출이 제한될 수 있습니다.
기일내역
서울서부지방법원| 구분 | 매각기일 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 | 2026.1.13 10:00 | 102억 9,708만 원(100%) | 유찰 |
| 2차 | 2026.12.8 10:00 | 102억 9,708만 원(100%) | 이번 입찰D-23 |
| 2차 | 2027.1.12 | 82억 3,767만 원(80%) | 유찰 시 예정 |
| 3차 | 2027.2.23 | 65억 9,013만 원(64%) | 유찰 시 예정 |
| 4차 | 2027.3.30 | 52억 7,211만 원(51%) | 유찰 시 예정 |
입찰 장소신관 제209호 경매법정|매각결정기일2026.12.15
이번에 낙찰되면 — 잔금·배당까지 예상 일정
- 12.8낙찰
- 12.15
- 12.22결정 확정항고 기간 7일
- 1월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 2월 중순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
옅은 줄은 이번에 유찰될 때 이어지는 회차로, 법원이 미리 공고한 예정입니다. 낙찰되거나 기일이 바뀌면 열리지 않습니다.
쉽게 말하면지금까지 1번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 100%로 내려왔습니다.
토지·건물 현황
감정평가서 · 건축물대장 기준건물근린시설전용면적180.5㎡ (54.6평)
감정가전용 3.3㎡당 (평당 1억 8,859만 원)가격시점 2024년102억 9,708만 원
감정평가서 요항 13개 항목 (위치·교통·용도지역 등)
- 위치·환경
- 본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 "신촌역(지하철 2호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.
- 교통
- 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 신촌역)이 소재하는 등 제반교통상황은 무난한 편임.
- 기타
- 인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
- 기타
- 본건 남동측 및 서측으로 각각 노폭 약 18m, 8m 내외의 포장도로에 접해있음.
- 용도지역
- 도시지역(2012-08-09)
- 제3종일반주거지역(2022-04-21)
- 지구단위계획구역(신촌지구일대 (문의:도시관리과))
- 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 상대보호구역(최종확인관할교육 청)<교육환경 보호에 관한 법률>
- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사 시설 보호법>
- 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.
- 기타
- 건물 감정평가요항표 참조.
- 기타
- 없 음.
- 건물
- 시멘트벽돌조 기와지붕 2층건으로서, (사용승인일: 1960.12.14) 외벽: 페인팅마감 및 인테리어마감 등, 내벽: 인테리어마감 등, 창호: 강화유리 및 샷시 창호 등임.
- 이용 상태
- 근린생활시설임.
- 설비
- 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.
- 기타
- 제시외건물(㉠)이 소재함.
- 기타
- 없 음.
- 임대관계
- 임대관계는 미상임.
감정평가서 요항을 항목별로 나눠 적었습니다. 토지분·건물분으로 나눈 감정가는 감정평가서 원문에서 확인하세요.
임차인 현황
말소기준권리 4건(대상마다 다름)배당요구종기 2024.9.25확인된 임차인 0명
현황조사서 원문 · 조사 2026.10.23
| 1) 이 건 목적물 건물은 1층에 3개로 구분된 상가가 있고, 모두 공실 상태임이 육안으로 확인됨 2) 이 건 목적물 건물 2층은 외부에서 통하는 출입구 및 계단 등을 발견할 수 없음 3) 채무자(소유자)와 통화한바에 의하면, `이 건 목적물 건물은 몇년 전부터 전체가 비어있는 상태이고, 전기 및 가스 등도 아무도 사용하지 않고 있다`라고 함 4) 채무자(소유자)와 통화한바에 의하면, `가스저장고 등도 아무도 사용하는 사람이 없으며, 위반건축물 및 건물등철거 판결 관련 1평방미터 부분도 상가를 문 닫고 하나도 쓰지 않고 있다`라는 취지로 진술하였으며, 더이상의 명확한 현황 관련 진술은 얻지 못함 5) 건물 내부 및 2층 부분 조사를 위한 개문 등의 채무자(소유자) 협조를 받을 수 없었음 6) 건물등철거 관련 판결상의 1평방미터의 위치는 이건 목적물 건물의 동쪽 외벽과 인접한 토지(창천동 31-53)의 일부로 추측되어지고, 인접토지와 경계를 이루는 이건 목적물 건물의 동쪽 외벽의 하단부 벽체는 외관상 인접토지 지상 건물(연세로5가길 6)의 외장과 재질 및 색상이 유사함 7) 위 건물등철거 관련 판결상의 1평방미터의 정확한 위치 및 경계 등은 육안으로는 구분할 수 없음 |
보증금, 월 차임, 확정일자는 현황조사 때 확인된 내용이라 매각물건명세서와 다를 수 있습니다. 배당요구 여부는 명세서 원문에서 확인하세요. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
쉽게 말하면세입자는 없고, 집에 걸린 빚(근저당·경매 신청)은 낙찰되면 모두 지워집니다.
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.13)| 4건(대상마다 다름) | 소멸되지 않는 권리 | 없음 | |
|---|---|---|---|
| 위반건축물 | 주의 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. | ||
| 명세서 비고 |
| ||
| 이해관계인 | 채권자 주○○ · 근저당권부질권자 주○○, 합○○, 오○○, 람○○, 전○○, 김○○, 정○○, 조○○, 강○○, 최○○, 채○○, 하○○, 배○○, 권○○, 윤○○, 서○○, 양○○, 남○○, 황○○, 시○○ · 채무자겸소유자 강○○ · 임차인 (○○ · 근저당권자 주○○ · 가압류권자 정○○ · 압류권자 서○○ · 교부권자 서○○, 국○○ | ||
| 대상 | 설정일 | 권리 |
|---|---|---|
| 토지 갑구 12번 강옥삼 지분 1 2 | 2009.5.13 | 근저당 |
| 갑구 13번 강옥삼 지분 1 2 | 2020.9.18 | 근저당 |
| 건물 갑구 10번 강옥삼 지분 1 2 | 2009.5.13 | 근저당 |
| 갑구 11번 강옥삼 지분 1 2 | 2020.9.18 | 근저당 |
목록(땅·건물·지분)마다 말소기준권리가 따로 있습니다. 각 기준 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다. 법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보이며, 근저당 금액 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요. 법원이 가린 이름은 첫 글자만 보여 줍니다.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 102억 9,708만 원에 낙찰된다고 보면
- · 입찰 날 · 12.8최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.10억 2,971만 원
- 나머지 잔금 · 잔금 날 · 1월 하순 예상대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.92억 6,737만 원
- 취득세·등기 비용 · 잔금 낼 때가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 이사 협의 비용 · 이사 협의 때점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 밀린 관리비 · 입찰 전공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
- 합계 (최저가 낙찰 기준)세금·이사 비용 등 ‘확인 필요’ 칸은 빠져 있습니다.102억 9,708만 원
입찰 전에 할 일
5가지 · 입찰까지 23일
- 현장 가 보기집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.이번 주
- 대출 상담 받기경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.11.28까지
- 입찰가 정하기최저가 102억 9,708만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.12.5까지
- 보증금 준비하기10억 2,971만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.12.7까지
- 법원 가기서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.12.8 (화) 10:00
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
서울 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50건 | 11억 8,508만 | 5억 8,664만 | 45.7% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 47억 577만 원입니다(감정가 102억 9,708만 원 × 45.7%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
창천동 최근 낙찰
| 매각일 | 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.11.3 | 2025타경51656 | 창천동 · 상가 | 89억 232만 | 43억 7,500만 | 49.1% |
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 서대문구 근린시설 경매 물건인 2024타경58011은 창천동 31-55로, 서울서부지방법원 경매3계에서 진행합니다. 전용면적은 180.5㎡(54.6평)입니다.
감정가 102억 9,708만 원에서 1번 유찰되어 이번 최저가는 102억 9,708만 원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026년 12월 8일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 10억 2,971만 원입니다.
말소기준권리는 4건(대상마다 다름)입니다. 매각물건명세서에 조사된 임차인이 없습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 24장
자주 묻는 질문
2024타경58011 입찰보증금은 얼마인가요?
최저가 102억 9,708만 원의 10%인 10억 2,971만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
언제 어디서 입찰하나요?
2026년 12월 8일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 15일(화)입니다.
창천동 31-55 평당 가격은 얼마인가요?
전용면적 54.6평 기준으로 최저가는 1평당 1억 8,859만원, 감정가는 1평당 1억 8,859만원입니다.
낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
현황조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 다만 위반건축물 내용이 있어 확인이 필요합니다.
이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
0%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 102억 9,708만 원(감정가의 100%)가 됩니다.
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2억 9,100만7,628만26%11.17입찰 2일 전
위치
서울특별시 서대문구 창천동 31-55