서울 은평구 진관동 은평뉴타운 박석고개 아파트 경매 2025타경50168
전용 101.76㎡ (30.8평) · 대지권 86.758㎡ (26.2평) · 115동 5층502호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
7억 2,960만 원64%
감정가 11억 4,000만 원 · 2회 유찰
문제없음 2위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 7,296만 원
- 시세 평균 대비
- -3억 873만 원저렴
- 이번에 안 팔리면
- 5억 8,368만 원
- 입찰 장소
- 서울서부지법 신관 제209호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-12 10:46
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 2위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
경매전문가에게 30분 전화로 물어보기전문가 보고서 99,000원 - 시세보다 싸게 살 수 있나요?시세 평균 대비 -3억 873만 원 저렴합니다.
이유 보기
같은 건물 같은 면적이 최근 1년 동안 평균 10억 3,833만 원(3건)에 팔렸습니다. 이번 최저가 7억 2,960만 원은 그 70%입니다.
다른 사람도 입찰하면 실제 낙찰가는 더 올라갑니다.
근거: 국토교통부 실거래가 · 근거 자료 보기
- 집을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
경매전문가가 현장에 가서 확인현장탐문 보고서 390,000원 - 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 7억 2,960만 원에 낙찰된다고 보면7억 2,960만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 7,296만 원 → 잔금 날 6억 5,664만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 12.22입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.7,296만 원
- 잔금 날 · 2월 초 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.6억 5,664만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다. 무료 AI보고서에서 1주택 기준으로 계산해 드립니다.확인 필요
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 38일 남았습니다- 현장 가 보기이번 주
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기이번 주
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기12.12까지
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기12.19까지
최저가 7억 2,960만 원과 시세 평균 10억 3,833만 원 사이에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기12.21까지
7,296만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기12.22 (화) 10:00
서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
남은 확인 2가지, 맡기실 수 있습니다
이 물건에서 확인이 필요한 곳에 맞춰 골랐습니다전문가 보고서
99,000원 부가세 포함
왜 필요한가요? · 들어 있는 내용
떠안을 수 있는 권리처럼 서류만으로 판단하기 어려운 부분을 경매전문가에게 직접 물어볼 수 있습니다.
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입금 뒤 1영업일 · 12.20까지 신청 (D-36)
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현장탐문 신청하기이 물건의 법원 자료와 실거래가로 권리·임차인·예상 비용·입찰가 구간을 표로 정리했습니다. 카카오 로그인 뒤 바로 볼 수 있습니다.
Ⅰ 검토 요약Ⅱ 물건 현황Ⅲ 권리분석Ⅳ 명도Ⅴ 가격 분석Ⅵ 종합 검토
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값이 높은 보고서는 그보다 낮은 보고서의 내용을 모두 포함합니다.
전문가 보고서 비용은 이 물건 입찰보증금(7,296만 원)의 0.1%입니다. 낙찰된 뒤 잔금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하니, 확인은 입찰 전에 하는 것이 좋습니다.
보고서는 참고 자료이며, 입찰 여부와 금액은 본인이 정합니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.11.10 기준| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관1로 22, 115동 5층502호 (진관동,은평뉴타운 박석고개)도로명: 진관1로 22 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 아파트 | 11억 4,000만 원 | |
| 전용면적 | 101.76㎡ (30.8평) | 7억 2,960만 원(64%) | |
| 86.758㎡ (26.2평) | 7,296만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.1.9 | 3억 7,939만 원 | |
| 2025.3.24 | 2011.5.12 근저당권 | ||
| 채권자 | 문○○ | 채무자·소유자 | 윤○○ |
쉽게 말하면지금까지 2번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 5억 8,368만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.9.8 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 11억 4,000만 | 유찰 |
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 9억 1,200만 | 유찰 |
| 2026.12.22 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 7억 2,960만 | 진행 예정 |
| 2026.12.29 14:00 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 12.22낙찰
- 12.29
- 1.5결정 확정항고 기간 7일
- 2월 초잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 3월 초배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2011.5.12 근저당권배당요구종기 2025.3.24임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황재승조사된 | 2009.2.24 | – | 미상 | 미상 | – | 있을 수 있음 |
| 1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 소유자를 직접 대면하고, 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 교부하고 설명함. 2. 전입세대확인서에는 본 목적물의 소유자의 자녀가 기재됨 |
매각물건명세서(작성 2026.11.10) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.11.10)확인할 내용이 1건 있습니다
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
황재승:황재승은 소유자의 자녀로써 실제 임차인인지 여부는 불명확함
1. 토지이용계획확인서상 "도시개발구역<도시개발법> 및 재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>"으로 기재되어 있음(감정평가서 참조) 2. 은평구청 회신서(2025.10.22.자)에 의하면, 이 사건 목적물은 서고 제2004-367(2004.11.20.)호로 은평뉴타운 도시개발사업으로 최초결정되고, 서고 제2006-357(2006.10.19.)호로 은평재정비촉진지구 지정 및 촉진계획결정된 은평재정비촉진지구 도시개발사업구역 내 토지로 현재 미매각부지가 있어 지구전체 사업준공이 늦어지고 있는 사항이나 본 토지는 기매각토지로 사업완료되었다는 회신이 있음. 기타 자세한 사항은 위 구청(전화번호 : 02-351-7422)에서 확인 요망
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 문○○ |
| 근저당권부질권자 | 태○○, 행○○ |
| 채무자겸소유자 | 윤○○ |
| 임차인 | 황○○ |
| 근저당권자 | 흥○○, 문○○ |
| 교부권자 | 서○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
쉽게 말하면같은 건물 같은 면적이 최근 1년 평균 10억 3,833만 원에 팔렸고, 감정가는 그보다 높습니다.
시세 비교
같은 건물 같은 면적 · 국토교통부 실거래가 · 2008년 준공- 최근 1년 평균 매매가
- 10억 3,833만 원 최근 1년 3건
- 감정가
- 11억 4,000만 원 시세의 110%
- 최저가
- 7억 2,960만 원 시세의 70%
최근 매매
| 계약일 | 건물 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.3.20 | 박석고개1단지힐스테이트(112~115동)BL2-13 | 101.76㎡ | 6층 | 10억 |
| 2026.3.18 | 박석고개1단지힐스테이트(112~115동)BL2-13 | 101.76㎡ | 8층 | 10억 5,000만 |
| 2026.2.20 | 박석고개1단지힐스테이트(112~115동)BL2-13 | 101.76㎡ | 7층 | 10억 6,500만 |
최근 전월세
| 계약일 | 전용 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 2026.9.22 | 101.76㎡ | 5,000만 | 260만 |
| 2026.9.15 | 101.76㎡ | 6억 4,000만 | 전세 |
| 2026.8.1 | 101.76㎡ | 7억 5,000만 | 전세 |
| 2026.8.1 | 101.76㎡ | 7억 5,000만 | 전세 |
| 2026.7.24 | 101.76㎡ | 6억 3,000만 | 전세 |
| 2026.7.3 | 101.76㎡ | 7억 5,000만 | 전세 |
| 2026.3.2 | 101.76㎡ | 7억 | 전세 |
| 2025.12.6 | 101.76㎡ | 7억 | 전세 |
국토교통부 실거래가 공개 자료(신고일 기준, 해제된 거래 제외)입니다. 층·향·상태에 따라 실제 가격은 다를 수 있어 참고용입니다.
매각사례
은평구 아파트 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3건 | 4억 1,167만 | 2억 7,887만 | 54.5% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 6억 2,130만 원입니다(감정가 11억 4,000만 원 × 54.5%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 11억 4,000만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 101.760㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 1,120만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 은평구 진관동 서울은진초등학교 남측 인근에 위치함. 주위는 은평뉴타운 지구내 아파트단지 밀집지역으로, 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가등이 위치하고 근거리에 각급학교와 천변공원,대형할인점, 공공편익시설 구파발역 상권등이 위치하고 있어 제반주위환경은 양호한편임. |
| 교통 | 본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약1-2분 거리에 위치하고 지하철역(구파발역,3호선)이 도보로 약 10여분 거리에 위치하여 제반교통사정은 비교적 양호한편임. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건 내 115동 5층 502호로서 외벽:몰탈위페인트 등 마감. 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등. 창호:하이샷시창호임. |
| 이용 상태 | 2008.12.12일자로 사용승인되고, 방4,주방/식당,거실,욕실2,드레스룸,발코니,현관 등으로 이용중임. |
| 설비 | 급배수시설 및 위생설비,승강기설비,지역난방설비,지하주차장,화재탐지 및 경보설비, CCTV 등 기타 공동주택 관련 제반설비 등을 갖추었음. |
| 토지 형태 | 인접지 및 인근도로 대비 대체로 완경사의 부정형의 평지로서 은평뉴타운 내 아파트 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 본건 단지 북측으로 왕복4차선의 진관로에 접하고 있음. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> |
| 기타 | 없음. |
| 임대관계 | 임대관계 미상임. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
이 물건 한눈에 보기
서울 은평구 아파트 경매 물건인 2025타경50168은 진관동 은평뉴타운 박석고개 115동 5층502호로, 서울서부지방법원 경매8계에서 진행합니다. 전용면적은 101.76㎡(30.8평)이고 대지권은 86.758㎡입니다.
감정가 11억 4,000만 원에서 2번 유찰되어 이번 최저가는 7억 2,960만 원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026년 12월 22일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 7,296만 원입니다.
말소기준권리는 2011.5.12 근저당권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 15장
자주 묻는 질문
- 2025타경50168 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 7억 2,960만 원의 10%인 7,296만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 12월 22일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 12월 29일(화)입니다.
- 은평뉴타운 박석고개 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 30.8평 기준으로 최저가는 1평당 2,370만원, 감정가는 1평당 3,703만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 5억 8,368만 원(감정가의 51%)가 됩니다.
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위치
진관1로 22