대지권 미등기
대지권이 아직 등기되지 않았습니다.
어떻게 대응하나요?
감정가에 대지권이 포함됐는지, 나중에 대지권 등기를 받을 수 있는지 확인하세요.
근린시설서울서부지방법원 경매1계 · 3271-1321
서울 은평구 진관동 은평뉴타운구파발 근린시설 경매 2025타경52078
전용 27.65㎡ (8.4평) · 2010년 사용승인 · 1011동 지상1층상가104호
- 대항력 있을 수 있는 임차인
- 대지권 미등기
2026.11.17 (화) 10:00 입찰D-3
1억 1,059만 원51%
감정가 2억 1,600만 원 · 3회 유찰
문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 입찰 날 들고 갈 돈
- 1,106만 원
- 이번에 안 팔리면
- 8,847만 원
- 입찰 장소
- 서울서부지법 신관 제209호 경매법정
법원 자료 마지막 확인: 2026-11-09 11:39
이 물건, 입찰해도 될까요?
꼭 확인해야 할 위험이 2가지 있습니다.문제없음 1확인 필요 1위험 2
- 낙찰받은 뒤 돈이 더 들어갈 권리가 있나요?있을 수 있습니다.
이유 보기
말소기준권리보다 먼저 전입한 세입자가 1명 있습니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2,000만 원입니다.
대지권이 아직 등기되지 않았습니다.
입찰 전에 명세서 원문과 등기부를 꼭 확인하세요.
근거: 매각물건명세서 · 근거 자료 보기
- 시세보다 싸게 살 수 있나요?비교할 실거래가가 없습니다.
이유 보기
- 건물을 비워 받기 쉬운가요?대항력 있을 수 있는 세입자가 1명 있습니다.
이유 보기
배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 할 수 있습니다. 현황조사상 보증금은 2,000만 원입니다.
보증금 문제가 정리되기 전에는 이사 협의가 길어질 수 있습니다.
근거: 현황조사서 · 전입세대 · 근거 자료 보기
- 특별히 조심할 점이 있나요?명세서에 따로 적힌 주의사항이 없습니다.
이유 보기
매각물건명세서 비고와 주의 이름표에 걸리는 내용이 없습니다. 비고 원문은 아래 근거 자료에서 볼 수 있습니다.
근거: 매각물건명세서 비고 · 근거 자료 보기
경매제로가 법원 자료와 실거래가를 정리한 결과입니다. 입찰할지는 직접 확인한 뒤 정하세요.
총 얼마가 필요할까요?
최저가 1억 1,059만 원에 낙찰된다고 보면1억 3,059만 원 + 세금·비용 (확인 필요)
입찰 날 1,106만 원 → 잔금 날 9,953만 원 + 떠안을 수 있는 보증금 2,000만 원
자세한 금액 보기
- 입찰 날 · 11.17입찰보증금최저가의 10%. 떨어지면 그 자리에서 돌려받습니다.1,106만 원
- 잔금 날 · 12월 하순 예상나머지 잔금대출(경락잔금대출)을 받는다면 이때 씁니다. 얼마까지 나오는지는 은행 상담이 필요합니다.9,953만 원
- 잔금 낼 때취득세·등기 비용가진 집 수와 조건에 따라 세율이 달라집니다.확인 필요
- 배당 뒤떠안을 수 있는 세입자 보증금대항력 있는 세입자가 배당에서 다 받지 못하면 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 현황조사상 금액입니다.2,000만 원
- 이사 협의 때이사 협의 비용점유자와 협의한 금액에 따라 다릅니다.확인 필요
- 입찰 전밀린 관리비공용 부분 관리비는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 관리사무소에 물어보세요.확인 필요
입찰 전에 할 일
입찰까지 3일 남았습니다- 현장 가 보기지금
집 바깥 상태와 동네를 보고, 관리사무소에 밀린 관리비를 물어봅니다.
- 세입자 보증금 확인하기지금
매각물건명세서 원문에서 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 대출 상담 받기지금
경락잔금대출이 얼마까지 되는지 은행 두세 곳에 물어봅니다.
- 입찰가 정하기11.14까지
최저가 1억 1,059만 원 이상에서, 세금·비용을 빼고 정합니다.
- 보증금 준비하기11.16까지
1,106만 원을 자기앞수표 한 장으로 은행에서 찾아 둡니다.
- 법원 가기11.17 (화) 10:00
서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정. 신분증, 도장, 보증금을 챙깁니다.
자세한 근거 자료
위 판단의 근거가 된 법원 서류와 실거래 기록입니다. 점선 밑줄 단어를 누르면 쉬운 풀이가 나옵니다.
물건 기본정보
법원 자료 2026.6.30 기준| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관동 27 은평뉴타운구파발 1011동 지상1층상가104호도로명: 진관3로 15-45 | ||
|---|---|---|---|
| 용도 | 근린시설 | 2억 1,600만 원 | |
| 전용면적 | 27.65㎡ (8.4평) | 1억 1,059만 원(51%) | |
| – | 1,106만 원(10%) | ||
| 경매개시 | 2025.10.20 | 1억 548만 원 | |
| 2025.12.31 | 2023.1.31 근저당권 | ||
| 채권자 | 케○○ | 채무자·소유자 | 심○○ |
이 물건의 주의사항
쉽게 말하면지금까지 3번 팔리지 않아 최저가가 감정가의 51%로 내려왔습니다. 이번에도 안 팔리면 8,847만 원까지 내려갑니다.
기일내역
서울서부지방법원| 기일 | 종류 | 장소 | 최저가 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.8.4 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 2억 1,600만 | 유찰 |
| 2026.9.8 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 1억 7,280만 | 유찰 |
| 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 1억 3,824만 | 유찰 |
| 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 신관 제209호 경매법정 | 1억 1,059만 | 진행 예정 |
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | 신관 제209호 경매법정 | – |
이번에 낙찰되면
- 11.17낙찰
- 11.24
- 12.1결정 확정항고 기간 7일
- 12월 하순잔금 납부확정 후 약 1개월, 법원 지정
- 1월 하순배당잔금 후 약 1개월
예상 일정입니다. 실제 날짜는 법원 통지를 따르고, 명도에는 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
쉽게 말하면세입자 1명 중 1명은 대항력이 있을 수 있고, 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리가 있어 명세서 원문을 꼭 봐야 합니다.
임차인 현황
말소기준권리 2023.1.31 근저당권배당요구종기 2025.12.31임차인 1명, 대항력 있을 수 있는 임차인 1명, 그 보증금 2,000만 원
| 임차인 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경은점포 · 104호전부 | 2012.7.13 | 2025.11.28 | 2,000만 원 | 60만 원 | 2025.12.22 | 있을 수 있음 |
| 1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 임차인을 직접 대면하고, 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 교부하고 설명함. |
매각물건명세서(작성 2026.6.30) 기준입니다. 한 사람이 권리신고·등기·현황조사에 여러 번 나오면 권리신고 내용을 먼저 씁니다. 대항력은 전입 다음 날과 말소기준권리 날짜를 비교한 것입니다.
법원 원문 감정평가서매각물건명세서·현황조사서
권리분석 요약
매각물건명세서 기준 (작성 2026.6.30)확인할 내용이 2건 있습니다
임차인 장경은대항력 있을 수 있음보증금 2,000만 원. 전입 2012.7.13 · 배당요구 2025.12.22. 배당으로 다 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
대지권 미등기주의대지권이 아직 등기되지 않았습니다.
2023.1.31 근저당권말소기준권리이 권리와 그 뒤에 생긴 권리는 매각으로 지워지는 것이 원칙입니다.
법원 매각물건명세서를 옮긴 참고 정보입니다. 입찰 전 명세서·등기부를 꼭 직접 확인하세요.
명세서 비고
대지권 미등기이나, 대지권을 포함하여 감정평가 및 매각함.
| 구분 | 이해관계인 |
|---|---|
| 채권자 | 케○○ |
| 채무자겸소유자 | 심○○ |
| 임차인 | 장○○ |
| 가압류권자 | 삼○○, 주○○, 농○○ |
| 교부권자 | 국○○ |
| 배당요구권자 | 삼○○, 농○○, 주○○ |
법원이 가려서 공개한 이름은 첫 글자만 보여줍니다. 근저당 금액, 가압류 같은 등기부 전체 내역은 인터넷등기소에서 확인하세요.
시세 비교
이 물건과 비교할 국토교통부 실거래 신고가 최근 2년 안에 없습니다.
매각사례
은평구 상가 · 법원 매각결과 기준| 기간 | 매각 건수 | 평균 감정가 | 평균 낙찰가 | 평균 낙찰가율 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4건 | 2억 3,400만 | 1억 1,692만 | 52.8% |
평균 낙찰가율로 계산하면 이 물건의 예상 낙찰가는 1억 1,405만 원입니다(감정가 2억 1,600만 원 × 52.8%). 물건마다 권리·상태가 달라 참고용입니다.
매각결과는 2026.10.27부터 매일 모으고 있습니다. 지분 매각은 뺐습니다.
토지·건물 현황
감정가 2억 1,600만 원| 면적 | 철근콘크리트구조 27.650㎡ |
|---|---|
| 감정 단가 | 전용 1㎡당 781만 원 |
| 위치·환경 | 본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 "은빛초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임. |
| 교통 | 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선 구파발역)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨. |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 철골트러스경사지붕 지상7층건내 지상1층 상가104호로서, (사용승인일: 2010.11.30) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽: 인테리어마감 및 페인팅마감 등, 창호: 샷시 창호 등임. |
| 이용 상태 | 근린생활시설(상호: 피쉬헤어)로 이용중임. |
| 설비 | 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음. |
| 토지 형태 | 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 도로 | 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음. |
| 용도지역 | 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(33m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(47m위탁지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발 구역<도시개발법>, 재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화 환경보존지역(자세한 사항은 서울시청 역사문화재과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(자세한 사항은 국가철도관리 공단(042-607-4307)로 문의)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 임. |
| 기타 | 없 음. |
| 임대관계 | 기준시점 현재 임차인이 영업 중인 것으로 탐문조사 됨. |
감정평가서 요항 그대로입니다.
쉽게 말하면2010년에 사용승인된 건물입니다(지상 10층).
건물 정보
국토교통부 건축물대장 (집합)- 건물 이름
- 은평뉴타운 구파발
- 사용승인일
- 2010.11.30 (16년차)
- 주용도
- 공동주택 · 공동주택(아파트)
- 규모
- 지상 10층 · 9개 동
- 세대·호수
- 334세대 · 12호
- 주차
- 없음
- 승강기
- 20대
- 구조
- 철근콘크리트구조
- 대지 · 연면적
- –㎡ · 46169.39㎡
이 물건 한눈에 보기
서울 은평구 근린시설 경매 물건인 2025타경52078은 진관동 은평뉴타운구파발 1011동 지상1층상가104호로, 서울서부지방법원 경매1계에서 진행합니다. 전용면적은 27.65㎡(8.4평)입니다.
감정가 2억 1,600만 원에서 3번 유찰되어 이번 최저가는 1억 1,059만 원(감정가의 51%)입니다. 입찰은 2026년 11월 17일(화) 오전 10시 신관 제209호 경매법정이고, 입찰보증금은 1,106만 원입니다.
말소기준권리는 2023.1.31 근저당권입니다. 임차인 1명 중 1명이 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있을 수 있습니다. 현황조사상 이 임차인의 보증금은 2,000만원입니다. 배당에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있으므로 매각물건명세서로 꼭 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기 관련 내용이 적혀 있어 확인이 필요합니다.
사진
현황조사·감정평가 사진 11장
자주 묻는 질문
- 2025타경52078 입찰보증금은 얼마인가요?
- 최저가 1억 1,059만 원의 10%인 1,106만 원입니다. 입찰할 때 현금, 자기앞수표 또는 보증서로 냅니다.
- 언제 어디서 입찰하나요?
- 2026년 11월 17일(화) 오전 10시, 서울서부지방법원 신관 제209호 경매법정입니다. 매각결정은 11월 24일(화)입니다.
- 은평뉴타운구파발 평당 가격은 얼마인가요?
- 전용면적 8.4평 기준으로 최저가는 1평당 1,322만원, 감정가는 1평당 2,582만원입니다.
- 낙찰받으면 떠안는 임차인이나 권리가 있나요?
- 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 보증금을 떠안을 수 있으니 매각물건명세서를 꼭 확인하세요. 다만 대지권 미등기 내용이 있어 확인이 필요합니다.
- 이번에도 유찰되면 최저가는 얼마가 되나요?
- 20%씩 내려가므로 다음 회차 최저가는 8,847만 원(감정가의 41%)가 됩니다.
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위치
진관3로 15-45